L'esecuzione dello sfratto: ufficiale giudiziario e forza pubblica

Dal 1° luglio deve far notificare il precetto per rilascio (art. 605 c.p.c.), che intima di lasciare l'immobile entro dieci giorni e descrive sommariamente i locali; scaduti i dieci giorni, il suo avvocato deposita all'ufficio notifiche ed esecuzioni (UNEP) la richiesta di esecuzione e l'ufficiale giudiziario notifica all'inquilino l'avviso con il giorno e l'ora dell'accesso, almeno dieci giorni prima (art. 608). Al primo accesso, di regola, l'ufficiale constata la presenza dell'inquilino, lo invita a liberare e rinvia a una data successiva; se al secondo accesso l'inquilino non ha lasciato, chiede l'assistenza della forza pubblica e, se serve, di un fabbro, e all'accesso con la forza pubblica la immette nel possesso consegnandole le chiavi. I tempi dipendono dalla città: da poche settimane a diversi mesi tra un accesso e l'altro, perché la forza pubblica viene assegnata secondo calendari e priorità (presenza di minori, anziani, malati, per i quali interviene anche il servizio sociale). Le spese anticipate (notifiche, accessi, fabbro) sono liquidate dal giudice con decreto che vale come titolo contro l'inquilino (art. 611). Un accordo su una data certa con buonuscita è spesso più rapido ed economico.

Non subito e non senza le forme. All'accesso l'ufficiale giudiziario intima all'inquilino, o a chi risulti proprietario dei beni, di asportarli entro un termine, dandone atto a verbale o con atto notificato a sue spese se l'inquilino è assente (art. 609 c.p.c.). Scaduto il termine senza asporto, su sua richiesta e a sue spese l'ufficiale stima il presumibile valore di realizzo e le spese di custodia e trasporto: se il valore è superiore, nomina un custode e fa trasportare i beni altrove, e se nessuno li ritira si procede alla vendita; se il valore non supera le spese, o se lei non chiede la custodia e non ne anticipa i costi, i beni si considerano abbandonati e può disfarsene. I documenti relativi ad attività imprenditoriali o professionali non asportati vanno conservati dal locatore per due anni; per gli oggetti personali e i documenti privati conviene comunque la conservazione con verbale. Disfarsi dei beni senza passare dal verbale espone a richieste di risarcimento e a contestazioni penali; conviene fotografare tutto e far verbalizzare la stima.

Per la finita locazione abitativa sì, una sola volta: con istanza al giudice dell'esecuzione può chiedere che la data del rilascio sia fissata di nuovo entro sei mesi, e fino a diciotto mesi se ha compiuto 65 anni, ha cinque o più figli a carico, è disoccupato o in cassa integrazione, è assegnatario di un alloggio pubblico o di un ente previdenziale, ha prenotato o acquistato un alloggio in costruzione, o è proprietario di un alloggio per cui ha iniziato l'azione di rilascio (art. 6, c. 4-5, L. 431/1998); il locatore può opporsi al tribunale collegiale. Lo stesso beneficio non spetta per lo sfratto per morosità. Prima ancora, il giudice della convalida fissa la data dell'esecuzione tenendo conto delle condizioni delle parti e del tempo trascorso dalla disdetta, entro sei mesi o in casi eccezionali dodici (art. 56 L. 392/1978). Se non ha mai ricevuto la citazione per la convalida, ha dieci giorni dalla prima conoscenza dell'esecuzione per l'opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.); se dopo la convalida è intervenuto un accordo o un fatto nuovo, l'opposizione all'esecuzione (art. 615). Consegnare le chiavi con un verbale e liberare i mobili evita le spese dell'accesso forzato, che le verrebbero addebitate.

Il titolo esecutivo vale contro il conduttore e contro chi detiene l'immobile per suo tramite (familiari, conviventi, ospiti), ai quali l'ufficiale giudiziario ingiunge di riconoscere il nuovo possessore (art. 608 c.p.c.); non vale contro chi possiede o detiene in forza di un titolo autonomo, come un subconduttore con contratto opponibile o un comodatario diretto del proprietario, che deve essere citato a sua volta. Se all'accesso emergono terzi che affermano un diritto proprio, l'ufficiale può sospendere e ciascuna parte può chiedere al giudice dell'esecuzione i provvedimenti temporanei dell'art. 610; il terzo può proporre opposizione ex art. 615 o 619. Per prevenire il problema conviene, già nella citazione per la convalida, indicare tutti gli occupanti noti; se l'immobile è occupato da chi non ha mai avuto un titolo, la strada non è lo sfratto ma l'azione di rilascio per occupazione senza titolo, con l'eventuale profilo penale dell'invasione di edifici.