Lo sfratto per finita locazione

Inviare la disdetta con raccomandata (o PEC) almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni, indicando a pena di nullità il motivo tra quelli dell'art. 3 L. 431/1998: la destinazione dell'immobile ad abitazione del figlio rientra nella lettera a). Se alla scadenza l'inquilino non rilascia, si intima lo sfratto per finita locazione (o, prima della scadenza, la licenza) con citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.): se non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva; se si oppone senza prova scritta, ordinanza di rilascio con riserva. Attenzione alle conseguenze: se il figlio non va ad abitarvi entro dodici mesi dalla riconsegna, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a 36 mensilità (art. 3, c. 5); alla seconda scadenza (dopo otto anni) la disdetta è invece libera, con sei mesi di preavviso.

No. Per le locazioni commerciali dell'art. 27 L. 392/1978 la disdetta che impedisce il rinnovo tacito di sei anni in sei anni va comunicata con raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza (diciotto per alberghi e teatri, art. 28); alla prima scadenza, inoltre, il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi dell'art. 29 (abitazione o attività propria o di coniuge e parenti in linea retta entro il secondo grado, demolizione, ristrutturazione integrale, restauro), indicati a pena di nullità. Una disdetta tardiva o senza motivo è inefficace e il contratto si rinnova per altri sei anni. Se invece la disdetta è valida, alla cessazione ha diritto all'indennità di avviamento di 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi), raddoppiata se entro un anno nei locali si insedia un'attività affine, e il rilascio non può essere eseguito finché l'indennità non è pagata (art. 34); se il locatore non attua il motivo entro sei mesi, può chiedere il ripristino o un risarcimento fino a 48 mensilità (art. 31).

L'atto di intimazione con citazione va notificato dall'ufficiale giudiziario (non al domicilio eletto) almeno venti giorni prima dell'udienza (art. 660). All'udienza, se l'intimato non compare o compare senza opporsi, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva, fissando la data del rilascio (art. 663); se compare e si oppone con eccezioni prive di prova scritta, su istanza del locatore emette l'ordinanza di rilascio con riserva, immediatamente esecutiva, salvo gravi motivi (art. 665), e la causa prosegue con il rito locatizio (art. 667); se le eccezioni sono documentate (disdetta nulla, rinnovo tacito, contratto non registrato), niente convalida e si va al giudizio ordinario. Dalla notifica alla convalida passano di regola da uno a tre mesi; l'esecuzione con l'ufficiale giudiziario e la forza pubblica richiede altri mesi, variabili da tribunale a tribunale, con possibili differimenti nei casi previsti dalla legge per le abitazioni.

Non automaticamente. Il rinnovo tacito richiede una volontà univoca del locatore di proseguire il rapporto: l'incasso dei canoni dopo la scadenza, quando c'è stata una disdetta valida, è considerato dalla giurisprudenza come indennità di occupazione e non come rinnovo, salvo comportamenti inequivoci (nuovi accordi, lunga tolleranza senza sfratto, rinuncia espressa). Se invece la disdetta non c'è stata o è nulla, il contratto si è rinnovato per legge (4 anni per le abitazioni, 6 per i negozi) e lo sfratto per finita locazione va rigettato. La prova scritta della disdetta e della sua ricezione è quindi il documento centrale dell'udienza; l'inquilino che riceve un'intimazione deve verificare date, preavviso, motivo e legittimazione di chi l'ha inviata prima dell'udienza.