L'affitto in nero: conseguenze per proprietario e inquilino

Che cosa prevede la legge

«Affitto in nero» copre tre situazioni diverse. La prima è la locazione senza alcun contratto scritto: dal 1998 la forma scritta è richiesta per la validità del contratto abitativo, quindi l'accordo verbale è nullo. La seconda è il contratto scritto ma non registrato: nullo per l'art. 1, c. 346, della legge 311/2004, una nullità «fiscale» che le Sezioni Unite (sent. 23601/2017) hanno qualificato come nullità per violazione di norma imperativa, sanabile però con la registrazione tardiva, che produce effetti dalla data della stipula: il contratto torna valido, i canoni pagati restano dovuti e la durata legale decorre dall'inizio. La terza è il contratto registrato per un canone più basso di quello reale, con la differenza pagata «fuori busta»: qui il patto di maggiorazione è nullo (art. 13, c. 1), e le Sezioni Unite (sent. 18213/2015) hanno escluso che possa essere sanato registrando la controdichiarazione, perché la nullità colpisce il patto in sé, non il suo mancato adempimento fiscale. Dal 2016 la legge affida al locatore l'onere di registrare in trenta giorni e di darne comunicazione al conduttore e all'amministratore entro i sessanta successivi.

Le stesse regole valgono per i contratti «apparentemente diversi» usati per aggirare la legge: comodato fittizio, contratto transitorio senza i presupposti, canone concordato con patto aggiuntivo. Non valgono invece quando non c'è obbligo di registrazione, per esempio per le locazioni di durata complessiva non superiore a trenta giorni nell'anno (art. 13, c. 8; art. 2-bis Tariffa DPR 131/1986).

Le conseguenze per l'inquilino

1. Nessuno sfratto: senza contratto valido il proprietario non può usare la convalida di sfratto né per morosità né per finita locazione; deve fare una causa ordinaria per occupazione senza titolo, più lunga e costosa, in cui l'inquilino può far valere la locazione di fatto.
2. Riconduzione a condizioni di legge: l'inquilino può chiedere al giudice che la locazione «venga ricondotta a condizioni conformi» al contratto libero 4+4 o al canone concordato 3+2 (art. 13, c. 6), e il canone accertato dal giudice non può superare il minimo degli accordi territoriali: nei quartieri in cui il mercato è molto sopra i valori concordati, il proprietario in nero rischia di ritrovarsi con un contratto di quattro anni a canone ridotto.
3. Restituzione del nero: le somme pagate oltre il canone registrato si ripetono con azione entro sei mesi dalla riconsegna; per il contratto mai registrato, se la registrazione tardiva sana tutto, i canoni convenuti restano dovuti, mentre se il rapporto resta nullo il proprietario ha diritto solo a un'indennità di occupazione pari al valore locativo, non al canone pattuito.
4. Imposta di registro in solido: il conduttore è coobbligato per l'imposta di registro e le sanzioni (art. 57 DPR 131/1986), ma può registrare il contratto per proprio conto e rivalersi; la registrazione a cura dell'inquilino è anche il modo più semplice per «uscire dal nero» conservando la casa.
5. Prova: bonifici con causale, ricevute, messaggi, testimoni, la stessa denuncia all'Agenzia; il pagamento in contanti senza tracce rende difficile sia la restituzione sia la dimostrazione della locazione di fatto.

Le conseguenze per il proprietario

Il legislatore aveva provato nel 2011 a punire il nero con una sanzione civile pesantissima: il contratto non registrato si trasformava in una locazione di quattro anni a un canone pari a tre volte la rendita catastale (art. 3, c. 8-9, D.Lgs. 23/2011). La Corte costituzionale (sent. 50/2014) ha annullato la norma per eccesso di delega, e la legge di stabilità 2016 ha chiuso la partita stabilendo che, per chi aveva pagato quel canone tra il 2011 e il 16 luglio 2015, il dovuto resta il triplo della rendita per quel periodo (art. 13, c. 5). Oggi, quindi, l'inquilino in nero non ha diritto a un canone simbolico, ma alla riconduzione alle condizioni di legge descritta sopra.

Che cosa fare

Per l'inquilino: chiedere per iscritto al proprietario la registrazione, conservare le prove dei pagamenti, e se il rapporto si guasta valutare la registrazione diretta o la denuncia, tenendo presente che la casa non si perde da un giorno all'altro (niente sfratto) ma che l'occupazione senza titolo alla fine porta al rilascio. Per il proprietario: registrare, anche tardi, con ravvedimento operoso (la sanzione del 120% scende a frazioni a seconda del ritardo), perché la registrazione tardiva restituisce un contratto valido, la possibilità dello sfratto e la cedolare secca per il futuro; e non firmare mai controdichiarazioni o ricevute «a parte», che sono la prova del patto nullo. Per entrambi, il contratto conforme (4+4, 3+2, transitorio) e i suoi vantaggi fiscali sono descritti nella guida al contratto di affitto e al canone concordato; il deposito cauzionale versato per un contratto nullo va comunque restituito.