Nullità e annullabilità del contratto: cause, termini, effetti

In breve

Nullità (art. 1418 c.c.): norme imperative, mancanza di accordo, causa, oggetto o forma, causa illecita; nessun effetto, chiunque può agire, senza prescrizione, rilievo d'ufficio, niente convalida.
Annullabilità (artt. 1425-1446): incapacità, errore essenziale e riconoscibile, violenza, dolo; effetti fino alla sentenza, agisce solo la parte protetta entro 5 anni dalla scoperta, convalida possibile.
Nullità parziale: cade solo la clausola, salvo che fosse decisiva (art. 1419); clausole nulle sostituite dalle norme imperative.
Terzi: l'annullamento non tocca chi ha acquistato a titolo oneroso in buona fede (art. 1445); la nullità sì, salvo la trascrizione quinquennale.
Restituzioni (art. 2033, 10 anni) e risarcimento contro chi conosceva il vizio (art. 1338).

Le due invalidità a confronto

Art. 1418 c.c. — Cause di nullità del contratto

«Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge».

	Nullità	Annullabilità
Cause	Contrarietà a norme imperative; manca accordo, causa, oggetto o forma; causa o motivo comune illecito; oggetto impossibile, illecito o indeterminato; casi di legge (patto commissorio, patti successori, immobili abusivi senza menzioni, clausole vessatorie, usura)	Incapacità legale o naturale; errore essenziale e riconoscibile; violenza morale; dolo determinante
Effetti	Nessuno fin dall'origine; la sentenza è dichiarativa	Il contratto produce effetti finché non è annullato; la sentenza è costitutiva e retroattiva
Chi agisce	Chiunque vi ha interesse; il giudice la rileva d'ufficio (art. 1421; SU 26242/2014)	Solo la parte nel cui interesse è prevista (art. 1441)
Termine	Nessuno (art. 1422); ma ripetizione in 10 anni e usucapione	5 anni dalla cessazione della violenza, dalla scoperta dell'errore o del dolo, dalla fine dell'incapacità; l'eccezione non si prescrive (art. 1442)
Sanatoria	Non convalidabile (art. 1423); conversione in altro contratto (art. 1424); nullità parziale (art. 1419)	Convalida espressa o tacita per esecuzione volontaria (art. 1444); rettifica per l'errore (art. 1432)
Terzi	Travolti, salvo l'art. 2652 n. 6 dopo 5 anni dalla trascrizione dell'atto	Salvi se acquirenti a titolo oneroso in buona fede, salvo trascrizione della domanda (art. 1445); non salvi se il vizio è l'incapacità legale
Nullità di protezione	Consumatori, clienti bancari e finanziari: opera solo a vantaggio del contraente debole, rilevabile d'ufficio nel suo interesse (art. 36 cod. consumo, art. 127 TUB, art. 23 TUF)	—

La nullità «virtuale» per contrarietà a norme imperative è il caso più discusso: la violazione di una regola di comportamento (obblighi informativi, buona fede) di regola produce responsabilità e non nullità, che scatta invece quando la norma vieta il contratto o il suo contenuto (Cass. SU 26724/2007 sull'intermediazione finanziaria). La forma scritta è a pena di nullità per gli atti sugli immobili (art. 1350), per le locazioni ultranovennali, per i contratti bancari e finanziari, per il patto di non concorrenza tra imprese non previsto; la vendita di un immobile costruito abusivamente senza le menzioni urbanistiche è nulla per legge (abusi edilizi e vendita), come sono nulli gli interessi usurari e le clausole vessatorie con i consumatori, in quest'ultimo caso con la sopravvivenza del contratto.

I vizi del consenso e la procedura

Errore (artt. 1428-1433): annulla se è essenziale (natura o oggetto del contratto, identità o qualità determinante della cosa, identità o qualità determinante della persona, errore di diritto quando è la ragione unica del contratto) e riconoscibile dall'altra parte con normale diligenza; l'errore di calcolo si rettifica; l'altra parte evita l'annullamento offrendo di eseguire il contratto come l'errante lo intendeva (art. 1432). L'errore sul valore o sui motivi non basta.
Violenza (artt. 1434-1438): minaccia di un male ingiusto e notevole capace di impressionare una persona sensata, valutata con l'età, il sesso e la condizione; anche se proviene da un terzo o riguarda coniuge, discendenti e ascendenti; il timore riverenziale non conta; la minaccia di far valere un diritto (una denuncia, una causa) annulla solo se serve a ottenere vantaggi ingiusti.
Dolo (artt. 1439-1440): raggiri senza i quali la parte non avrebbe contrattato; se del terzo, solo se noti al contraente avvantaggiato; il dolo incidente lascia valido il contratto e obbliga al risarcimento; la reticenza è dolo quando c'era un obbligo di informare e il silenzio è stato preordinato.
Incapacità (art. 1425 e 428): legale (minori, interdetti, inabilitati e beneficiari di amministrazione di sostegno per gli atti riservati) e naturale, che per i contratti richiede il grave pregiudizio e la mala fede dell'altra parte; l'incapace restituisce solo ciò che è stato rivolto a suo vantaggio (art. 1443).
La causa: la domanda di nullità è di accertamento, quella di annullamento è costitutiva; per gli immobili si trascrive (art. 2652) per renderla opponibile ai terzi; la mediazione è obbligatoria in molte materie (locazione, diritti reali, contratti bancari e assicurativi, successioni); si allega la prova del vizio (documenti, perizie mediche, testimoni, corrispondenza) e si chiedono le restituzioni e il risarcimento del danno precontrattuale contro chi conosceva o doveva conoscere la causa di invalidità (art. 1338).

Nullità e annullabilità non vanno confuse con la risoluzione, che colpisce un contratto valido per un fatto successivo (inadempimento, impossibilità, eccessiva onerosità), con la rescissione per lesione o stato di pericolo (artt. 1447-1448, un anno), con la simulazione, in cui il contratto apparente non è voluto, e con l'inefficacia, che riguarda un contratto valido ma non ancora o non più operante (condizione, mancata autorizzazione). Nei preliminari immobiliari il tema ricorre per la forma, per le menzioni urbanistiche e per il consenso carpito sul prezzo; nei contratti standard la penale eccessiva e le clausole vessatorie sono l'esempio di nullità parziale che lascia in vita il resto.

Domande frequenti

Ho firmato un contratto perché mi hanno ingannato: è nullo o annullabile?

Annullabile per dolo (art. 1439 c.c.), se i raggiri sono stati tali che senza di essi non avrebbe contrattato: menzogne, documenti falsi, artifici, e secondo la giurisprudenza anche il silenzio su circostanze decisive quando c'era l'obbligo di informare. Se invece l'inganno ha solo influito sulle condizioni (avrebbe firmato comunque, ma a un prezzo diverso) il contratto resta valido e spetta il risarcimento (dolo incidente, art. 1440). L'azione va proposta entro cinque anni dalla scoperta dell'inganno (art. 1442) e solo da lei, non dall'altra parte né da terzi; se l'altra parte le chiede l'esecuzione, l'annullabilità si può opporre come eccezione anche dopo i cinque anni. Se il fatto integra una truffa, la denuncia penale è indipendente e il giudice penale può disporre le restituzioni.

Il contratto è nullo: devo comunque fare causa? Entro quando?

Il contratto nullo non produce effetti fin dall'inizio e chiunque vi abbia interesse può farlo valere in qualsiasi momento, perché l'azione non si prescrive (artt. 1421-1422); il giudice deve rilevare la nullità d'ufficio in qualunque causa sul contratto, anche se le parti hanno chiesto la risoluzione o l'annullamento (Cass. SU 26242 e 26243/2014). La causa serve però per ottenere una sentenza opponibile e le restituzioni: la ripetizione di quanto pagato in esecuzione del contratto nullo si prescrive in dieci anni (art. 2033 c.c.), e chi ha posseduto il bene per vent'anni può averlo usucapito. Il contratto nullo non si convalida (art. 1423); può al più convertirsi in un contratto diverso di cui abbia i requisiti, se le parti lo avrebbero voluto (art. 1424), e se è nulla una sola clausola il resto sopravvive salvo che la clausola fosse decisiva (art. 1419).

Ho comprato una casa da chi l'aveva acquistata con un contratto poi annullato: la perdo?

Di regola no. L'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede (art. 1445), salvo che la domanda di annullamento sia stata trascritta prima del suo acquisto (art. 2652 n. 6 c.c.); se ha comprato senza sapere del vizio e la domanda non era trascritta, il suo acquisto resta fermo e chi ha ottenuto l'annullamento si rivale sul suo dante causa. La nullità, invece, travolge anche gli acquisti dei terzi, perché nessuno può trasferire un diritto che non ha, con il temperamento della trascrizione: trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell'atto nullo, la sentenza di nullità non pregiudica i terzi in buona fede che hanno acquistato a qualunque titolo e trascritto prima della domanda (art. 2652 n. 6).

Mia madre anziana ha venduto la casa a un prezzo irrisorio: si può fare qualcosa?

Sì, su più fronti. Se al momento dell'atto era incapace di intendere o di volere, anche transitoriamente, il contratto è annullabile ex art. 428 c.c. quando ne è derivato un grave pregiudizio e l'acquirente era in mala fede (per i contratti a titolo oneroso), entro cinque anni; se è sotto amministrazione di sostegno, interdizione o inabilitazione, l'atto compiuto senza le autorizzazioni è annullabile per incapacità legale. Se l'acquirente ha approfittato della sua debolezza, c'è la circonvenzione di incapace (art. 643 c.p.), reato che rende il contratto nullo per contrarietà a norma imperativa secondo la giurisprudenza prevalente. Se il prezzo è sotto la metà del valore e c'è stato stato di bisogno approfittato, l'azione di rescissione per lesione (art. 1448) entro un anno. Servono la perizia medica, i documenti bancari e i testimoni; la domanda va trascritta.

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Fonti normative

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Da leggere insieme

ContrattiInadempimento e risoluzione del contrattoInadempimento e risoluzione (artt. 1218, 1453-1461 c.c.): messa in mora, diffida di 15 giorni, clausola risolutiva, termine essenziale, eccezione, danni, caparra, prova.
ContrattiLe clausole vessatorie: tra imprese e con i consumatoriArtt. 1341-1342 c.c. (approvazione specifica) e artt. 33-36 Codice del consumo: squilibrio significativo, lista grigia e nera, foro del consumatore.
ContrattiLa simulazione del contrattoArtt. 1414-1417 c.c.: simulazione assoluta e relativa, prestanome, prova tra le parti e per terzi, eredi e legittimari, la vendita finta ai figli, la revocatoria.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloNullità solo senza dichiarazione del titolo (art. 46 DPR 380/2001, SU 8230/2019); difformità reali: tolleranze, sanatoria, prezzo, rimedi ex artt. 1489 e 1497 c.c.
ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
Banche, consumatori e assicurazioniL'usura bancaria: tassi soglia e come verificarliL. 108/1996 e art. 644 c.p.: TEGM e tasso soglia (valori luglio-settembre 2026), interessi moratori (Cass. SU 19597/2020), usura sopravvenuta, effetti, perizia.
Casa e proprietàLa trascrizione e la doppia venditaArt. 2644 c.c.: nella doppia vendita prevale chi trascrive per primo; trascrizione del preliminare (2645-bis), domande giudiziali, continuità, pignoramento, notaio.
ContrattiLa clausola penale e la sua riduzioneLa clausola penale: dovuta senza prova del danno, niente cumulo con la prestazione salvo il ritardo, riduzione del giudice anche d'ufficio se eccessiva.
Reati contro il patrimonioLa truffa (art. 640 c.p.)Artifizi e raggiri, pena da 6 mesi a 3 anni (aggravata fino a 6), querela entro 3 mesi, truffa contrattuale e online, prescrizione.
Reati contro il patrimonioLa circonvenzione di persone incapaci (art. 643 c.p.)Chi approfitta di una persona fragile per farle firmare, donare o testare: pena 2-6 anni, d'ufficio, congiunti (art. 649), atti nulli, prova e prescrizione.