Abusi edilizi e vendita: quando l'atto è nullo

Sì, se il venditore dichiara nell'atto gli estremi del permesso di costruire (o della licenza, per gli edifici più vecchi) con cui l'edificio è stato realizzato: la nullità dell'art. 46 DPR 380/2001 colpisce solo l'atto in cui quella dichiarazione manca, non l'atto che riguarda un immobile difforme dal titolo dichiarato (Cass. SU 22 marzo 2019, n. 8230). Il problema della veranda quindi non blocca il rogito, ma passa a lei: l'abuso segue l'immobile e l'ordine di demolizione o la sanzione pecuniaria colpiscono il proprietario attuale. Prima di firmare conviene capire se la veranda è sanabile (parziale difformità o opera senza SCIA: sanatoria semplificata dell'art. 36-bis se conforme alla disciplina urbanistica di oggi e a quella edilizia dell'epoca; opera in zona vincolata: parere paesaggistico, spesso negativo), quanto costa, e scrivere nel preliminare che il venditore la sana a proprie spese prima del rogito o che il prezzo è ridotto della somma necessaria; se la sanatoria non è possibile, l'alternativa è la rimozione prima dell'atto.

Dipende dalla gravità. Se l'abuso rende l'immobile incommerciabile o inservibile per l'uso pattuito, la giurisprudenza lo tratta come consegna di una cosa diversa da quella venduta (aliud pro alio): può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento entro dieci anni, senza i termini brevi della garanzia. Se l'abuso è sanabile o riguarda una parte, si applicano la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) e gli oneri non apparenti (art. 1489): riduzione del prezzo o risoluzione, ma con denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione entro un anno dalla consegna (art. 1495), salvo che il venditore abbia taciuto dolosamente, nel qual caso la denuncia non serve e si aggiunge il risarcimento. Se il venditore ha dichiarato il falso nell'atto, per esempio un titolo che non esiste, l'atto è nullo e la nullità si fa valere senza termine. Verifichi anche la posizione del mediatore, che risponde delle informazioni date o taciute sull'immobile, e del tecnico che ha attestato la conformità.

Sì. Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 la legge consente di sostituire gli estremi della licenza con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del venditore che attesta la data di inizio dei lavori (art. 40, c. 2, L. 47/1985): la dichiarazione entra nell'atto o vi si allega. Lo stato legittimo dell'immobile, in questi casi, si ricava dal catasto di primo impianto, da foto, cartografie e documenti d'archivio, integrati dai titoli degli interventi successivi (art. 9-bis, c. 1-bis, DPR 380/2001); le modifiche fatte dopo il 1967 senza titolo restano abusi da sanare. Chi dichiara il falso sulla data risponde penalmente, e l'atto resta esposto alla nullità se la dichiarazione era una copertura per un edificio costruito dopo. Discorso diverso per i terreni: la vendita è nulla senza il certificato di destinazione urbanistica allegato, salvo le pertinenze di fabbricati sotto i 5.000 mq (art. 30, c. 2).

No, è un secondo controllo, con una nullità propria. Dal 2010 gli atti di trasferimento di fabbricati devono contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione dei proprietari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, sostituibile con l'attestazione di un tecnico (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra il disegno in catasto e la realtà (una parete spostata, un vano diverso), e si sistema con una variazione catastale prima del rogito; la conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra la realtà e i titoli edilizi, e una modifica interna non autorizzata può essere sia una difformità catastale sia un abuso edilizio, da sanare o da coprire con la dichiarazione delle tolleranze esecutive del tecnico (art. 34-bis, c. 3). Il notaio verifica l'una e l'altra, ma la responsabilità di ciò che è stato costruito resta del venditore e, dopo l'atto, del compratore.