Tolleranze costruttive e stato legittimo dell'immobile

Che cosa è tollerato

La norma dice «non costituisce violazione edilizia»: lo scostamento tollerato non è un abuso, non richiede sanatoria, non comporta sanzioni e non intacca lo stato legittimo. Il 2% si calcola su ciascuna misura prevista dal titolo (altezza, distanze, volume, superficie coperta, ogni parametro) e vale, per effetto della legge di conversione del Salva-casa, anche per le misure minime imposte dalle norme sulle distanze e sui requisiti igienico-sanitari (c. 1-ter, ultimo periodo). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, data di entrata in vigore del D.L. 69/2024, il comma 1-bis introduce una scala inversa: 2% per le unità con superficie utile superiore a 500 m², 3% tra 300 e 500, 4% tra 100 e 300, 5% sotto i 100 e 6% sotto i 60 m², dove la superficie è quella assentita dal titolo che ha abilitato l'intervento, al netto dei frazionamenti successivi (c. 1-ter). Accanto alle tolleranze di misura ci sono le tolleranze esecutive (c. 2), ammesse solo fuori dagli immobili tutelati dal codice dei beni culturali: le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità; per le opere entro il 24 maggio 2024 il comma 2-bis aggiunge il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione. Tutto ciò che è tollerato viene dichiarato dal tecnico abilitato «ai fini dell'attestazione dello stato legittimo» nella modulistica delle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni, oppure con dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali (c. 3); nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione e trasmette la documentazione allo sportello unico per l'autorizzazione regionale o i controlli (c. 3-bis). Le tolleranze non limitano mai i diritti dei terzi (c. 3-ter): il vicino a cui la distanza tollerata sottrae luce conserva le sue azioni civili.

Lo stato legittimo

Lo stato legittimo è la fotografia giuridica dell'immobile e la sua determinazione è il primo passo di ogni operazione: prima del Salva-casa era necessario ricostruire l'intera storia edilizia dal primo titolo, oggi basta l'ultimo titolo sull'intero immobile quando l'amministrazione ha verificato quelli precedenti, e le parti comuni e le singole unità viaggiano separate. Il lavoro del tecnico consiste nell'accesso agli atti presso lo sportello unico, nel rilievo dello stato di fatto e nel confronto: ciò che coincide o rientra nelle tolleranze viene dichiarato; ciò che eccede viene classificato come parziale difformità, variazione essenziale o totale difformità, con i rimedi corrispondenti. La relazione va chiesta prima di firmare il preliminare, non alla vigilia del rogito, perché una sanatoria ex art. 36-bis richiede almeno 45 giorni e, con il vincolo paesaggistico, fino a 180 giorni più i tempi della soprintendenza.

Oltre la soglia: parziali difformità e rimedi

Se la differenza supera le percentuali o non rientra nelle tolleranze esecutive, l'intervento è in parziale difformità dal permesso o dalla SCIA (art. 34) e il comune ordina la rimozione o demolizione; quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, applica la sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme (immobili residenziali, secondo la L. 392/1978) o al triplo del valore venale (altri usi), e il pagamento concorre a formare lo stato legittimo. La via preferibile è però la sanatoria dell'art. 36-bis, introdotta dal Salva-casa per le parziali difformità e per le variazioni essenziali dell'art. 32: la doppia conformità è semplificata (conformità urbanistica al momento della domanda, conformità edilizia al momento della realizzazione), la può chiedere anche l'attuale proprietario, lo sportello unico può prescrivere lavori di adeguamento, l'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione aumentato del 20% per le parziali difformità e le variazioni essenziali (senza aumento se l'opera era conforme sia allora sia oggi), oppure, per le opere in assenza o difformità dalla SCIA, al doppio dell'aumento di valore venale tra 1.032 e 10.328 euro, ridotti a 516-5.164 euro in caso di conformità in entrambi i momenti; il silenzio sulla domanda di permesso vale accoglimento dopo 45 giorni e il privato può chiedere l'attestazione telematica della formazione del titolo, con azione ex art. 31 c.p.a. se non arriva in dieci giorni. Con vincolo paesaggistico serve il parere di compatibilità, anche per volumi e superfici, con silenzio-assenso dopo 180 giorni e sanzione pari al maggiore tra danno e profitto (c. 4 e 5-bis). L'art. 34-ter risolve due situazioni frequenti negli edifici degli anni Sessanta e Settanta: le varianti in corso d'opera rispetto a licenze anteriori alla legge 10/1977, regolarizzabili con SCIA e oblazione, con l'epoca provata dai documenti o attestata dal tecnico sotto la sua responsabilità; e le parziali difformità già accertate in un sopralluogo comunale a cui non è seguito un ordine di demolizione, se è stata rilasciata l'abitabilità o agibilità non più annullabile, che sono trattate come tolleranze. Le opere in totale difformità o senza titolo restano fuori da queste norme: per esse valgono l'accertamento di conformità ordinario dell'art. 36, con la doppia conformità piena, e le sanzioni dell'art. 31.

Come procedere

1. Accesso agli atti: il tecnico chiede allo sportello unico tutti i titoli, le pratiche di condono e sanatoria, le agibilità e i verbali di sopralluogo; dal Salva-casa l'amministrazione deve acquisire d'ufficio ciò che possiede (art. 9-bis c. 1).
2. Rilievo e confronto: misure dello stato di fatto contro le tavole dell'ultimo titolo sull'intero immobile; calcolo delle percentuali sulla superficie assentita originaria; classificazione di ogni scostamento.
3. Dichiarazione delle tolleranze: nella relazione per il rogito o nella prima pratica utile; in zona sismica con l'attestazione strutturale e la trasmissione allo sportello unico (c. 3-bis).
4. Sanatoria di ciò che eccede: art. 36-bis o 34-ter, con oblazione e, se serve, parere paesaggistico; oppure pagamento della sanzione ex art. 34 quando la demolizione è impossibile.
5. Rogito: dichiarazione degli estremi dei titoli nell'atto (art. 46), allegazione della dichiarazione asseverata, clausole di garanzia sullo stato legittimo, eventuale riduzione del prezzo o deposito fiduciario per le pratiche in corso.

Le tolleranze sono la risposta della legge all'imperfezione dei cantieri: ciò che rientra nel 2%, o nelle percentuali maggiori per il costruito fino al 24 maggio 2024, non è abuso e si dichiara; ciò che eccede si sana con l'art. 36-bis o si paga con l'art. 34, e tutto confluisce nello stato legittimo dell'art. 9-bis, il documento che permette di vendere, ottenere il mutuo e costruire ancora. La sanatoria edilizia è nella pagina dedicata; gli effetti delle difformità sul contratto sono nella pagina su abusi edilizi e vendita; le sanzioni per gli abusi veri nella pagina sull'abuso edilizio.