Comprare casa: le tappe della compravendita e le trappole

Le tappe

1. Agenzia e proposta d'acquisto: la provvigione è dovuta alla conclusione dell'affare, cioè già con il preliminare, non con il rogito; la proposta irrevocabile è vincolante alla comunicazione dell'accettazione e diventa il preliminare. Le condizioni (ottenimento del mutuo, verifiche urbanistiche positive, vendita della propria casa) vanno scritte nella proposta, non promesse a voce; l'assegno di caparra resta in deposito all'agenzia fino all'accettazione.
2. Preliminare (compromesso): scritto a pena di nullità (art. 1350), con prezzo, termini, caparra confirmatoria (di regola il 10 per cento), stato dell'immobile, garanzie sui titoli edilizi e sull'assenza di ipoteche, data del rogito e consegna; la trascrizione (art. 2645-bis, dal notaio) protegge per tre anni dai pignoramenti e dalle vendite successive del venditore e dà privilegio alla restituzione della caparra, e conviene sempre quando si versano acconti rilevanti o si compra sulla carta.
3. Verifiche: tra proposta e rogito, con un tecnico di fiducia e il notaio (che può essere scelto dal compratore, che lo paga): visura ipotecaria ventennale, catasto e planimetria, accesso agli atti in Comune per i titoli edilizi e l'agibilità, APE, verbali assembleari e dichiarazione dell'amministratore, contratti di locazione, atto di provenienza (una donazione nella provenienza, dopo la L. 182/2025, non espone più il compratore alla restituzione per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025, ma le banche continuano a chiedere verifiche), diritti di prelazione (coltivatore diretto, conduttore commerciale, Stato per beni vincolati).
4. Mutuo: la banca fa la propria perizia e chiede la relazione notarile preliminare; l'atto di mutuo si stipula insieme al rogito, con l'ipoteca iscritta contestualmente. Se il mutuo viene negato, senza clausola condizionale la caparra è persa.
5. Rogito: atto pubblico o scrittura autenticata dal notaio, con il prezzo e le modalità di pagamento dichiarate analiticamente (assegni circolari, bonifici; il contante è vietato oltre i limiti), le menzioni urbanistiche e catastali, l'APE allegato, la dichiarazione sulla mediazione e la provvigione, la consegna delle chiavi; su richiesta di una parte il notaio trattiene il prezzo in deposito fino alla trascrizione senza formalità pregiudizievoli. Il notaio trascrive nei registri immobiliari entro pochi giorni e cura la voltura catastale.
6. Dopo: voltura delle utenze, comunicazione all'amministratore e al gestore dei rifiuti, dichiarazione IMU se dovuta, e i termini brevi per i vizi scoperti dopo la consegna (denuncia entro otto giorni, azione entro un anno).

Le trappole

Il venditore deve consegnare l'immobile nello stato in cui era alla vendita con accessori, pertinenze e documenti, trasferire la proprietà e garantire il compratore dall'evizione e dai vizi (art. 1476); se la cosa è gravata da oneri o diritti di terzi non apparenti e non dichiarati, il compratore ottiene la risoluzione o la riduzione del prezzo (art. 1489); se teme una rivendica può sospendere il pagamento salvo garanzia (art. 1481). Nella pratica il compratore è protetto da ciò che scrive nel preliminare: dichiarazioni del venditore su titoli edilizi, assenza di ipoteche e di liti, regolarità degli impianti, con la penale o la caparra a presidio; e dal deposito del prezzo presso il notaio, che paga il venditore solo quando la trascrizione risulta libera da formalità sopravvenute.

Imposte e prima casa

Comprando da un privato si paga l'imposta di registro del 2 per cento con i requisiti prima casa o del 9 per cento negli altri casi (minimo 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale, calcolate sul valore catastale (rendita rivalutata per 115,5 o 126) anziché sul prezzo, con il sistema del prezzo-valore, purché il prezzo sia dichiarato per intero; comprando dal costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori si paga l'IVA (4 per cento prima casa, 10 o 22 di lusso) sul prezzo, con registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Le agevolazioni prima casa richiedono la residenza nel comune entro diciotto mesi, l'assenza di altre case acquistate con l'agevolazione (o la loro vendita entro due anni) e la categoria catastale non di lusso; la rivendita entro cinque anni senza riacquisto fa decadere con sanzione. Il mutuo prima casa sconta l'imposta sostitutiva dello 0,25 per cento. La dichiarazione del prezzo reale, oltre che obbligatoria, è la difesa migliore: l'atto con prezzo simulato espone all'accertamento e alla perdita del prezzo-valore, e il preliminare va registrato entro trenta giorni con imposta fissa e lo 0,5 per cento sulla caparra, recuperabile al rogito.