L'agevolazione prima casa: requisiti e decadenza

Che cosa si risparmia

Chi compra da un privato paga l'imposta di registro del 2% invece del 9%, calcolata sul valore catastale con il prezzo-valore (rendita rivalutata del 5% per 110 invece che per 120), con un minimo di 1.000 euro, e le imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna (art. 10 c. 3 D.Lgs. 23/2011). Chi compra dall'impresa con IVA paga il 4% invece del 10% (o del 22% per gli immobili di lusso), con registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Le stesse agevolazioni valgono per le pertinenze, una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, anche comprate con atto separato (nota II-bis c. 3), e, nelle successioni e donazioni, per le imposte ipotecaria e catastale (fisse invece del 3% complessivo) se almeno un beneficiario ha i requisiti. Sono escluse le abitazioni di categoria A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli), qualunque sia il prezzo. Per un appartamento da 250.000 euro con rendita di 800 euro, la differenza tra il regime ordinario e quello agevolato è di oltre 7.000 euro; per l'acquisto dal costruttore è di 15.000 euro.

I tre requisiti

I coniugi in comunione legale acquistano insieme anche se firma uno solo: il requisito della residenza deve essere soddisfatto da ciascuno per la propria metà, e parte della giurisprudenza considera sufficiente la residenza della famiglia nel comune; la prepossidenza di una casa in comunione nel comune esclude entrambi. Il minore e l'incapace acquistano con il bonus tramite i genitori o il tutore. Chi eredita o riceve in donazione una casa con le imposte ipocatastali fisse non consuma il beneficio ai fini del requisito c), secondo la prassi dell'Agenzia, perché l'agevolazione riguarda solo le imposte ipotecaria e catastale; la casa ereditata nel comune conta però per il requisito b).

La decadenza e le sue cause

Si decade in quattro casi. La dichiarazione mendace: si è dichiarato di non possedere altre case, o di avere la residenza, e non era vero; l'ufficio recupera la differenza e la sanzione del 30%, entro tre anni dalla registrazione. Il mancato trasferimento della residenza entro i diciotto mesi: la decadenza si verifica alla scadenza, e da lì decorrono i tre anni dell'ufficio (art. 76 c. 2). La mancata vendita della casa agevolata preposseduta entro i due anni dal nuovo acquisto (c. 4-bis): decadenza sul nuovo atto alla scadenza. La vendita o la donazione della casa agevolata prima di cinque anni dall'acquisto (c. 4): la decadenza è evitata se entro un anno dalla vendita si acquista, a qualsiasi titolo (anche in donazione, anche all'estero secondo la giurisprudenza), un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, che non deve avere i requisiti del bonus ma deve essere effettivamente abitato; secondo la Cassazione basta anche la costruzione su terreno proprio, purché completata nell'anno. La vendita della sola quota o della nuda proprietà è comunque trasferimento; l'espropriazione e la divisione tra coniugi in sede di separazione non lo sono; la permuta sì, ma con contestuale riacquisto. Le conseguenze: per gli atti con registro, la differenza tra il 9% (calcolato sul valore dichiarato nell'atto, non sul prezzo-valore con il coefficiente 110 ma con quello 120) e il 2%, più il 30% e gli interessi; per gli acquisti con IVA, la differenza tra il 10% e il 4% con sanzione del 30% e interessi (c. 4, secondo periodo). Sulle pertinenze e sugli atti collegati la decadenza segue l'atto principale.

Forza maggiore, rinuncia, credito d'imposta

La giurisprudenza ammette che la forza maggiore impedisca la decadenza per il mancato trasferimento della residenza o il mancato riacquisto, ma la definisce in modo stretto: un evento imprevedibile, esterno, oggettivo e non imputabile, sopravvenuto all'acquisto, che rende impossibile e non solo difficile l'adempimento. Non lo sono il ritardo dei lavori di ristrutturazione, la scoperta di reperti archeologici che li blocca (Cass. 29069/2025), l'inquilino che non lascia l'immobile comprato locato (Cass. 2487/2026), le lungaggini del comune, la crisi economica; lo sono, nei precedenti favorevoli, l'inagibilità sopravvenuta per terremoto o alluvione, la malattia grave documentata, il sequestro dell'immobile, e lo è stata l'emergenza pandemica per i termini sospesi dalla legge (DL 23/2020). Chi capisce di non farcela ha una via d'uscita: la rinuncia. Con un'istanza all'ufficio dell'Agenzia presso cui è registrato l'atto, prima che scadano i diciotto mesi (o prima dell'accertamento, secondo la prassi più recente estesa anche agli altri casi), il contribuente dichiara di rinunciare, paga la differenza d'imposta e gli interessi e non subisce il 30%; dopo la decadenza, invece, la sovrattassa è dovuta e può solo essere ridotta con il ravvedimento operoso. Il credito d'imposta dell'art. 7 L. 448/1998 chiude il sistema: chi ha venduto la casa agevolata e ne compra un'altra entro un anno con il bonus, o chi compra prima e vende la preposseduta entro due anni, ha un credito pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto (nel limite dell'imposta dovuta sul secondo), da usare in diminuzione del registro sul nuovo atto, o dell'IRPEF in dichiarazione, o in compensazione; il credito non dà rimborsi e spetta una sola volta per catena di acquisti. Dal 2027 la disciplina passa nel testo unico delle imposte di registro (D.Lgs. 123/2025), che abroga anche l'art. 7, riproducendone il contenuto.

Come si evita di sbagliare

1. Prima del rogito: verificare con visura nazionale tutte le case possedute, anche per quote e in nuda proprietà, e chiedersi per ciascuna se fu comprata con il bonus; controllare la categoria dell'immobile da comprare.
2. Residenza: se non si è già nel comune, chiedere la residenza al comune subito dopo il rogito e conservare la ricevuta; i diciotto mesi decorrono dall'atto e conta la data della richiesta accolta.
3. Casa preposseduta: metterla in vendita subito; i due anni passano in fretta e la decadenza colpisce il nuovo atto.
4. Prima di rivendere entro i cinque anni: programmare il riacquisto entro un anno (anche con preliminare, ma serve il rogito nell'anno) e calcolare il credito d'imposta; se non si ricomprerà, valutare di attendere i cinque anni o mettere in conto il 30%.
5. Se qualcosa va storto: istanza di rinuncia prima della scadenza; raccolta delle prove della forza maggiore; ricorso in 60 giorni contro l'avviso con adesione e rateizzazione.
6. Separazione e divorzio: i trasferimenti tra coniugi nell'accordo non fanno decadere e sono esenti (tasse e separazione).

L'agevolazione prima casa è la più usata e la più contestata delle agevolazioni fiscali sugli immobili: ogni anno gli uffici notificano decine di migliaia di avvisi per residenze non trasferite e vendite anticipate. La regola d'oro è dichiarare in atto solo ciò che si può mantenere e documentare tutto. Le altre imposte dell'acquisto sono descritte nella pagina sull'imposta di registro; le tappe dell'acquisto nella pagina su comprare casa.