In breve
- Edilizia libera (art. 6): nessun titolo per manutenzione ordinaria, barriere architettoniche senza ascensori esterni, VEPA, tende e pergole bioclimatiche, pavimentazioni, arredo esterno, opere temporanee fino a 180 giorni (con comunicazione).
- CILA (art. 6-bis): tutto ciò che non è libero, SCIA o permesso, con tecnico che assevera e senza parti strutturali; omessa = 1.000 euro.
- SCIA (art. 22): manutenzione straordinaria su strutture o prospetti, restauro strutturale, ristrutturazione leggera; lavori subito, controlli in 30 giorni; omessa = triplo del valore aggiunto (min. 1.032 euro).
- Permesso di costruire o SCIA alternativa (artt. 10, 23): nuove costruzioni, ristrutturazioni con aumento di volume, sagoma o prospetti in zone vincolate; senza = abuso con demolizione.
- Vincoli paesaggistici e culturali richiedono sempre l'autorizzazione preventiva; le regioni possono spostare interventi tra regimi.
I quattro gradini
| Regime | Interventi tipici | Chi firma e quando si parte | Se manca |
|---|---|---|---|
| Edilizia libera (art. 6) | Manutenzione ordinaria (tinteggiature, pavimenti, infissi uguali, impianti esistenti), eliminazione di barriere senza ascensori esterni, VEPA su balconi e logge, tende e pergole con telo retrattile, pavimentazioni e arredi esterni, aree ludiche, serre mobili, movimenti di terra agricoli, opere temporanee entro 180 giorni (con comunicazione) | Nessuno; per le opere temporanee una comunicazione di avvio | Nessuna sanzione edilizia se rispetta piano e regolamenti; sanzioni di settore (paesaggio, sismica) |
| CILA (art. 6-bis) | Manutenzione straordinaria senza parti strutturali: spostamento di tramezzi, nuovi impianti, frazionamenti e accorpamenti, restauro non strutturale | Comunicazione con elaborato e asseverazione del tecnico; si inizia subito | 1.000 euro, ridotti di due terzi se spontanea a lavori in corso |
| SCIA (art. 22) | Manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro e risanamento strutturale, ristrutturazione edilizia senza aumento di volume, varianti non essenziali | Segnalazione con relazione e asseverazione; efficacia immediata, controlli entro 30 giorni | Triplo dell'aumento di valore, minimo 1.032 euro (art. 37); accertamento di conformità |
| SCIA alternativa al permesso (art. 23) | Ristrutturazione pesante (volume, sagoma, prospetti in zone vincolate, cambio d'uso in zona A), nuove costruzioni in piani attuativi dettagliati | Almeno 30 giorni prima dell'inizio; contributo di costruzione | Come il permesso: demolizione e sanzioni penali |
| Permesso di costruire (art. 10) | Nuove costruzioni, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione con aumento di volume o modifiche in immobili vincolati | Istanza allo sportello unico, istruttoria, rilascio (o silenzio-assenso) | Abuso edilizio: ordine di demolizione, acquisizione, reato (art. 44) |
Il criterio è la categoria dell'intervento definita dall'art. 3: manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica. Lo stesso lavoro cambia gradino se tocca le strutture o i prospetti: rifare un bagno è libero, spostare un tramezzo è CILA, aprire una finestra in facciata è SCIA, alzare il tetto è permesso. La CILA è il regime residuale: tutto ciò che non è elencato negli artt. 6, 10 e 22 si fa con una comunicazione asseverata (art. 6-bis), in cui il tecnico attesta la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti, la compatibilità sismica ed energetica e l'assenza di interventi sulle parti strutturali, e indica l'impresa. Le regioni possono ampliare l'edilizia libera e la CILA e spostare interventi dalla SCIA al permesso, per cui la prima verifica è la legge regionale e il regolamento edilizio comunale. Gli impianti fotovoltaici e solari non stanno più nell'art. 6: seguono il D.Lgs. 190/2024, che per gli interventi dell'allegato A prevede l'attività libera con il modello unico, salvo i beni vincolati e le aree protette. Le VEPA e le tende dell'art. 6 sono libere a condizione che non creino spazi stabilmente chiusi con nuovi volumi o superfici, e restano soggette al regolamento condominiale sul decoro.
Come funzionano SCIA e CILA
- Il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) verifica lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis): se ci sono difformità pregresse, prima si sanano, altrimenti la nuova pratica è viziata e il tecnico rifiuta l'asseverazione.
- Vincoli: paesaggio, beni culturali, idrogeologico, sismica. L'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza devono essere preventivi (art. 22, comma 6); la SCIA o la CILA non li sostituiscono. In zona sismica serve il deposito o l'autorizzazione strutturale.
- Presentazione telematica allo sportello unico per l'edilizia con il modulo unificato nazionale, l'elaborato progettuale, l'asseverazione, i diritti di segreteria, la documentazione sull'impresa (DURC, notifica preliminare all'ASL nei cantieri con più imprese).
- Inizio lavori: CILA e SCIA hanno efficacia immediata; la SCIA alternativa dopo 30 giorni; il permesso dopo il rilascio. Il comune controlla la SCIA entro 30 giorni (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990): può vietare la prosecuzione o invitare a conformare i lavori con un termine non inferiore a 30 giorni; scaduto il termine, solo l'autotutela dell'art. 21-nonies. La SCIA non è un provvedimento: il vicino non la impugna, ma può sollecitare le verifiche del comune e impugnare il silenzio.
- Fine lavori e agibilità: comunicazione di fine lavori con l'aggiornamento catastale (che il comune inoltra all'Agenzia delle entrate per la CILA) e, per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, la segnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni.
- Varianti: le varianti in corso d'opera a un permesso che non toccano parametri urbanistici, volumi, destinazione e sagoma vincolata si fanno con SCIA anche a fine lavori (art. 22, commi 2 e 2-bis); le varianti essenziali richiedono un nuovo titolo.
Cambio di destinazione d'uso e sanzioni
«Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni».
Le categorie funzionali sono cinque: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il passaggio tra le prime quattro per una singola unità nelle zone A, B e C (centri storici, zone consolidate e di espansione) è sempre consentito dal decreto Salva Casa del 2024, senza reperire nuovi standard né parcheggi, con eventuali oneri di urbanizzazione secondaria se la regione li prevede, e con la SCIA se è senza opere o con opere di edilizia libera o CILA; con opere maggiori serve il titolo delle opere. Il piano comunale può fissare condizioni, per esempio che la nuova destinazione sia quella prevalente nell'edificio; per i piani terra e i seminterrati decide la legge regionale. Le sanzioni seguono il gradino saltato: CILA omessa 1.000 euro (333 se spontanea in corso d'opera), SCIA omessa o difforme il triplo dell'aumento di valore venale con il minimo di 1.032 euro e, per restauro su immobili vincolati, il ripristino con sanzione da 516 a 10.329 euro (art. 37); interventi che richiedevano il permesso senza titolo o in totale difformità sono abusi edilizi con ordine di demolizione e reato dell'art. 44. Per le opere conformi resta la sanatoria degli artt. 36 e 36-bis, mentre gli abusi datati possono rientrare nei condoni. Prima di comprare, il notaio verifica i titoli edilizi dichiarati in atto: la difformità non dichiarata è un vizio che il compratore può far valere.
Domande frequenti
Per rifare il bagno o abbattere un tramezzo serve qualcosa?
Rifare il bagno senza spostare impianti e senza toccare muri è manutenzione ordinaria, libera. Spostare tramezzi, aprire porte interne, rifare impianti e modificare la distribuzione interna senza toccare le strutture è manutenzione straordinaria «leggera»: serve la CILA firmata da un tecnico. Se si interviene su muri portanti, solai o sui prospetti (nuove finestre) serve la SCIA con il progetto strutturale.
Con la SCIA posso iniziare subito?
Sì: la SCIA dell'art. 22 ha efficacia immediata e il comune ha 30 giorni per vietare i lavori o chiedere di conformarli (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990); dopo, può intervenire solo in autotutela nei limiti dell'art. 21-nonies. La SCIA alternativa al permesso (art. 23) va invece presentata almeno 30 giorni prima dell'inizio.
Che cosa rischio se faccio i lavori senza CILA o SCIA?
CILA omessa: 1.000 euro, ridotti a 333 se la comunicazione è fatta spontaneamente a lavori in corso; le opere restano regolari se conformi. SCIA omessa: sanzione pari al triplo dell'aumento di valore dell'immobile, minimo 1.032 euro (art. 37), e la sanatoria con accertamento di conformità; se il lavoro richiedeva il permesso di costruire, si entra nell'abuso edilizio con ordine di demolizione e rilevanza penale.
Posso trasformare l'ufficio in abitazione senza opere?
Dal 2024 il cambio di destinazione d'uso di una singola unità tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale è sempre consentito nelle zone A, B e C con una SCIA, senza obbligo di nuovi standard e parcheggi, salve le condizioni fissate dal piano comunale; al primo piano fuori terra e nei seminterrati decide la legge regionale. Con opere serve il titolo richiesto per le opere.
Domande collegate
Fonti normative
- Art. 6 DPR 380/2001 — Attività edilizia libera
- Art. 6-bis DPR 380/2001 — CILA
- Art. 10 DPR 380/2001 — Permesso di costruire
- Art. 22 DPR 380/2001 — SCIA
- Art. 23 DPR 380/2001 — SCIA alternativa al permesso
- Art. 23-ter DPR 380/2001 — Mutamento d'uso
- Art. 37 DPR 380/2001 — Sanzioni per SCIA omessa
- Art. 19 L. 241/1990 — SCIA e controlli
I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.
Da leggere insieme
- Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoIl permesso di costruire (DPR 380/2001): interventi, sportello unico, 60+30 giorni, silenzio-assenso, contributo, decadenza a 1 e 3 anni, annullamento in 6 mesi.
- Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniSanzioni per l'abuso edilizio (DPR 380/2001): demolizione e acquisizione al Comune dopo 90 giorni, sanzione 2.000-20.000 euro, parziale difformità, tolleranze, sanatoria.
- Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Sanare un abuso: art. 36 (doppia conformità, silenzio-rifiuto) e art. 36-bis del Salva-casa (parziali difformità, oblazione, silenzio-assenso in 45 giorni), tolleranze.
- Edilizia e urbanisticaL'agibilità (segnalazione certificata di agibilità)Art. 24 DPR 380/2001: SCA in 15 giorni, documenti, uso immediato, sanzione 77-464 euro, deroghe del Salva-casa (2,40 m, 20 e 28 m²), vendita e affitto senza agibilità.
- Edilizia e urbanisticaL'autorizzazione paesaggistica e la compatibilità paesaggisticaQuando serve (art. 146 D.Lgs. 42/2004), interventi liberi, procedura ordinaria e semplificata (DPR 31/2017), validità 5 anni, compatibilità postuma, reato art. 181.
- Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003): opere condonabili, silenzio-assenso a 24 mesi solo con oblazione e documenti, vincoli, diniego.
- ContrattiVizi della cosa venduta: garanzia, termini, rimediLa garanzia per i vizi (artt. 1490-1497 c.c.): denuncia in 8 giorni, prescrizione di 1 anno, risoluzione o riduzione, danni, aliud pro alio, 2 anni per i consumatori.
- ContrattiL'appalto privato: vizi, difformità, ritardiVizi e difformità nei lavori edili: denuncia entro 60 giorni, azione entro 2 anni, garanzia decennale per i gravi difetti, riduzione del prezzo, rifacimento.
- Edilizia e urbanisticaSuperbonus e bonus edilizi: abusi, revoche, responsabilitàArt. 119 c. 13-ter DL 34/2020: CILAS senza stato legittimo, decadenza solo nei casi di legge, abusi (art. 49 DPR 380/2001), recupero, tecnici, cessionari, sequestri.