L'appalto privato: vizi, difformità, ritardi

Appalto, contratto d'opera, consumatori

L'appalto è il contratto con cui un'impresa assume «con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro» (art. 1655): la ristrutturazione, la costruzione, la posa di un impianto affidate a una ditta organizzata. Se il lavoro è eseguito da un artigiano prevalentemente con il proprio lavoro, è contratto d'opera (artt. 2222 ss.), con garanzie simili ma termini più brevi (denuncia entro otto giorni, azione entro un anno, art. 2226). Se il committente è un consumatore e l'appalto ha per oggetto la fornitura di beni da fabbricare, si applica la garanzia di conformità del codice del consumo (due anni, art. 128 D.Lgs. 206/2005); per i lavori edili resta il codice civile, ma le clausole vessatorie del contratto predisposto dall'impresa sono nulle. Il prezzo può essere a corpo (forfait) o a misura; se manca, si determina con tariffe e usi o dal giudice (art. 1657). Il committente può ordinare variazioni entro il sesto del prezzo, pagando i maggiori lavori (art. 1661); le variazioni necessarie per l'esecuzione a regola d'arte sono fissate dal giudice in caso di disaccordo, con recesso dell'appaltatore se superano il sesto (art. 1660); gli aumenti imprevedibili di costo dei materiali oltre il decimo consentono la revisione per l'eccedenza (art. 1664). Le variazioni vanno sempre pattuite per iscritto: le contestazioni sugli «extra» sono la prima causa di lite.

Durante i lavori: controllo e risoluzione

Il controllo è un diritto, e il committente che scopre in corso d'opera lavori difformi o eseguiti male non deve aspettare la fine: con una diffida scritta che descrive le difformità e assegna un termine congruo ottiene, alla scadenza, la risoluzione di diritto del contratto, con il risarcimento (costi per completare con altra impresa, ritardi). Il ritardo puro e semplice segue le regole generali: la penale pattuita per ogni giorno di ritardo è dovuta senza prova del danno (riducibile dal giudice se eccessiva), il termine essenziale risolve il contratto alla scadenza, negli altri casi serve la diffida ad adempiere. Il committente può inoltre recedere in ogni momento, anche a lavori iniziati, ma deve tenere indenne l'appaltatore «delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno» (art. 1671): è la via per chi cambia idea, non per chi lamenta inadempimenti, e va distinta dalla risoluzione per colpa dell'appaltatore.

Alla consegna: verifica e accettazione

Prima di ricevere l'opera il committente ha diritto di verificarla, e deve farlo appena l'appaltatore lo mette in condizione; se non verifica senza giusti motivi o non comunica il risultato in breve tempo, l'opera si considera accettata; se la riceve senza riserve, è accettata anche senza verifica (art. 1665). L'accettazione ha due effetti: fa sorgere il diritto al pagamento del saldo e libera l'appaltatore dalla garanzia per le difformità e i vizi che il committente conosceva o poteva riconoscere, salvo che l'appaltatore li abbia taciuti in mala fede (art. 1667, primo comma). Per questo alla consegna conviene un verbale di verifica, con l'eventuale assistenza di un tecnico, in cui si elencano i difetti riscontrati e si accetta «con riserva» per quelli visibili e per quelli che potranno emergere; pagare il saldo dopo una riserva scritta non equivale ad accettare. Nella prassi edilizia il collaudo e il certificato di regolare esecuzione del direttore dei lavori svolgono questa funzione.

La garanzia per vizi e difformità

1. Denuncia scritta (raccomandata o PEC) entro sessanta giorni dalla scoperta, che descriva i difetti: è a pena di decadenza, salvo riconoscimento o occultamento da parte dell'appaltatore. La scoperta coincide con la conoscenza certa del vizio e della sua causa, di regola dopo una verifica tecnica.
2. Azione entro due anni dalla consegna, con la mediazione obbligatoria per le controversie sui contratti d'opera e non per l'appalto (salvo il condominio); il committente citato per il saldo può sempre opporre la garanzia in via di eccezione, se ha denunciato nei termini.
3. Rimedi (art. 1668): eliminazione dei vizi a spese dell'appaltatore (in natura, o con il rimborso del costo dei lavori fatti eseguire ad altri dopo la messa in mora), riduzione proporzionale del prezzo, risarcimento del danno in caso di colpa, e risoluzione solo se l'opera è «del tutto inadatta alla sua destinazione».
4. Prova: perizia di parte e, prima di rifare i lavori, accertamento tecnico preventivo (art. 696 c.p.c.) che cristallizza lo stato dei luoghi; l'onere di provare vizi e nesso è del committente, ma l'appaltatore che ha eseguito in modo difforme dal progetto o dalle regole dell'arte risponde anche se ha seguito le istruzioni del committente, salvo che lo abbia avvertito per iscritto (nudus minister).

Gli edifici: la responsabilità decennale

Per «edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata», se entro dieci anni dal compimento l'opera «per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti», l'appaltatore risponde verso il committente e i suoi aventi causa, purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta; il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia (art. 1669). La giurisprudenza intende i gravi difetti in senso ampio: non solo la stabilità, ma le infiltrazioni diffuse, l'umidità da difetti di impermeabilizzazione, i distacchi di intonaci e rivestimenti, gli impianti inefficienti, quando compromettono in modo rilevante il godimento dell'immobile; e applica la norma anche alle ristrutturazioni importanti su edifici esistenti. La responsabilità è extracontrattuale e di ordine pubblico: vale verso chi ha comprato la casa dal committente, non è derogabile, e concorre con quella del progettista, del direttore dei lavori e del venditore-costruttore. I termini (denuncia entro un anno dalla scoperta, azione entro un anno dalla denuncia) sono più favorevoli di quelli dell'art. 1667 ma altrettanto rigidi, e la scoperta decorre da quando il committente ha acquisito, di regola con una perizia, la conoscenza della gravità e della causa del difetto.