Infiltrazioni in condominio: chi paga (tetto, lastrico, vicino)

In breve

Parti comuni (tetto, facciata, colonne di scarico, lastrici condominiali): risponde il condominio come custode (art. 2051), salvo caso fortuito; l'amministratore deve intervenire d'urgenza.
Lastrico o terrazza di uso esclusivo: riparazioni e danni un terzo all'utente e due terzi ai condomini serviti (art. 1126; SU 9449/2016), salvo la colpa esclusiva dell'utente.
Tubi, bagni, terrazzi privati: risponde il proprietario del piano superiore (art. 2051).
Prova: segnalazione scritta, foto datate, perizia, accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.); assicurazione del fabbricato.
Danni: ripristino, mobili, mancato godimento, perizia; mediazione obbligatoria; prescrizione 5 anni dalla cessazione.

Chi risponde

Art. 1126 c.c. — Lastrici solari di uso esclusivo

«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Origine dell'acqua	Chi risponde	Regola
Tetto, coperture comuni, facciata, cornicioni, pluviali e grondaie, giunti	Condominio	Parti comuni ex art. 1117; responsabilità del custode ex art. 2051, salvo caso fortuito; spese per millesimi
Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo che copre unità altrui	Utente esclusivo per 1/3 e condomini serviti per 2/3	Art. 1126; Sezioni Unite 9449/2016: entrambi custodi, salvo che il danno dipenda dalla sola condotta dell'utente (opere, incuria) o dalla struttura
Colonne di scarico, montanti idrici e fognari fino alla diramazione verso le unità	Condominio	Art. 1117 n. 3; diramazioni interne e tratti orizzontali di pertinenza dell'unità: proprietario
Tubazioni private, bagni, lavatrici, impianti dell'appartamento superiore, terrazzi privati non di copertura	Proprietario dell'unità (o l'inquilino per la sua condotta)	Art. 2051 e 2043; il conduttore risponde per l'uso, il proprietario per la struttura
Lavori in corso (rifacimento del tetto, ristrutturazione del vicino)	Appaltatore, in solido con committente o condominio	Artt. 1667-1669 e 2043; polizza dell'impresa
Rete pubblica, fognatura comunale, acquedotto	Ente gestore	Art. 2051 con prova del nesso
Umidità di risalita, ponti termici, difetti di costruzione	Condominio verso i condomini; costruttore ex art. 1669 entro dieci anni	Gravi difetti; azione anche del singolo condomino

Il criterio è la custodia (art. 2051): chi ha il potere di controllo sulla cosa da cui proviene l'acqua ne risponde senza bisogno di provarne la colpa, e si libera solo con il caso fortuito (l'evento atmosferico davvero eccezionale, il fatto del terzo, la condotta del danneggiato). Il condominio è custode delle parti comuni dell'art. 1117 e risponde anche verso il singolo condomino danneggiato, che paga a sua volta la propria quota millesimale della riparazione ma ottiene il risarcimento del danno al proprio appartamento (con la detrazione della quota, secondo alcuni giudici); la terrazza a livello e il lastrico di uso esclusivo sono il caso più frequente e più litigioso: dopo le Sezioni Unite del 2016 la riparazione della copertura e il risarcimento dei danni alle unità sottostanti si ripartiscono con i criteri dell'art. 1126 (un terzo all'utente, due terzi ai condomini che ne traggono copertura), e l'utente risponde da solo quando la causa è la sua incuria o le sue opere (pavimentazione, vasi, mancata pulizia dei bocchettoni), mentre il condominio risponde da solo per i difetti strutturali. Per le tubature conta il punto: la colonna verticale e i tratti fino alla diramazione sono comuni, i tratti che servono un solo appartamento sono privati; l'inquilino risponde dei danni da uso (rubinetto lasciato aperto, lavatrice), il proprietario di quelli strutturali.

Che cosa fare, in ordine

Documentare: foto e video datati della macchia, dell'estensione nel tempo, dei beni danneggiati; misurazioni dell'umidità; testimoni; conservare mobili e materiali danneggiati o fotografarli prima di buttarli.
Segnalare per iscritto (PEC o raccomandata) all'amministratore e, se sospettato, al vicino, chiedendo l'intervento e la ricerca del guasto; la segnalazione costituisce in mora, evita il concorso di colpa per ritardo e obbliga l'amministratore agli atti conservativi (art. 1130 n. 4) e ai lavori urgenti (art. 1135).
Assicurazione: denuncia alla polizza globale fabbricati tramite l'amministratore (danni da acqua condotta, ricerca guasti) e alla propria polizza casa per il contenuto; il perito assicurativo è spesso il primo a individuare la causa.
Perizia e ATP: se la causa è contestata o l'inerzia continua, la perizia di parte e poi il ricorso per accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.), in cui il consulente del giudice accerta origine, responsabilità e costi e tenta la conciliazione: chiude la maggior parte delle liti condominiali sull'acqua in pochi mesi; in caso di pericolo o di danni che si aggravano, il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per ordinare i lavori.
Causa: dopo la mediazione obbligatoria (materia condominiale), davanti al giudice di pace fino a 10.000 euro o al tribunale, per la condanna a eseguire i lavori e a risarcire; contro il condominio la domanda si notifica all'amministratore.

Danni, tempi, dettagli

Il risarcimento copre il ripristino dei locali (intonaci, pitture, pavimenti, impianti, sanificazione), i beni danneggiati al valore di sostituzione o riparazione, le spese di perizia e ricerca del guasto, il mancato godimento dei locali inutilizzabili (parametrato al valore locativo) e i canoni perduti, le spese di trasloco temporaneo, e il danno alla salute da muffe e umidità se documentato; le somme vanno chieste al responsabile e non compensate con le quote condominiali, che restano dovute. L'obbligo di riparare la causa non si prescrive finché l'infiltrazione continua, perché il danno è permanente e ogni giorno ne fa decorrere uno nuovo; il diritto al risarcimento delle singole conseguenze si prescrive in cinque anni (art. 2947), interrotti dalla diffida. L'amministratore che, avvisato, non interviene risponde in proprio dei danni aggravati dal ritardo (art. 1130 n. 4 e art. 1710 c.c.) e l'inerzia è motivo di revoca; il condomino che ha eseguito lavori sulla sua unità causando infiltrazioni risponde ex art. 1122, e il condominio può chiedere il ripristino. Per gli immobili nuovi le infiltrazioni diffuse sono gravi difetti costruttivi (art. 1669) di cui risponde il costruttore per dieci anni, con azione anche del singolo condomino e del condominio per le parti comuni. Il compratore che scopre infiltrazioni dopo l'acquisto ha i termini brevi dei vizi verso il venditore, ma verso il condominio e il vicino le regole della custodia valgono dal momento in cui è diventato proprietario.

Domande frequenti

L'acqua viene dal terrazzo del vicino di sopra: paga lui o il condominio?

Se il terrazzo è un lastrico solare o una terrazza a livello di uso esclusivo che fa da copertura all'edificio, la riparazione e i danni si ripartiscono per un terzo a chi ne ha l'uso e per due terzi ai condomini serviti, secondo l'art. 1126 c.c., come hanno stabilito le Sezioni Unite (9449/2016) applicando la responsabilità da custodia a entrambi; l'utente esclusivo risponde per intero solo dei danni causati dalla sua condotta (piante, pavimentazione non autorizzata, mancata pulizia degli scarichi). Se invece l'acqua viene dai tubi o dal bagno del vicino, risponde solo lui.

L'amministratore non fa niente: che cosa faccio?

Diffida scritta all'amministratore, che deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130 n. 4) e ordinare i lavori urgenti riferendone all'assemblea (art. 1135); poi richiesta di convocazione dell'assemblea e, se l'inerzia continua, ricorso al giudice per l'accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.), che fissa la causa dell'infiltrazione e spesso porta all'accordo, oppure il ricorso d'urgenza ex art. 700 per i lavori indifferibili. L'amministratore inerte risponde in proprio dei danni aggravati dal ritardo e può essere revocato.

Che cosa posso farmi risarcire?

Il ripristino dell'appartamento (intonaci, tinteggiature, pavimenti, impianti), i mobili e i beni danneggiati, le spese di perizia e di ricerca del guasto, il mancato godimento dei locali inutilizzabili e i canoni perduti se l'immobile era locato, i danni alla salute da muffe se documentati; il tutto provato con foto, fatture, preventivi e la relazione del consulente. Chi non segnala tempestivamente il danno ne risponde in parte per concorso (art. 1227 c.c.).

Interviene l'assicurazione del condominio?

Spesso sì: la polizza globale fabbricati copre di regola i danni da acqua condotta (rottura di tubazioni) e la ricerca del guasto, con franchigie e limiti, ma non l'usura, la mancata manutenzione o le infiltrazioni da coperture non riparate; la denuncia va fatta subito tramite l'amministratore. La propria polizza casa può coprire i danni al contenuto e la responsabilità verso i vicini. Il risarcimento dell'assicurazione non esclude l'obbligo del condominio di riparare la causa.

Domande collegate

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Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
CondominioLe parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)Suolo, muri, tetto, scale, cortili, facciate, impianti: l'elenco, il titolo contrario (SU 7449/1993), l'uso di ciascuno (1102), opere del singolo, lastrico, sottotetti.
CondominioSopraelevazione e lastrico solareSopraelevare dall'ultimo piano (art. 1127 c.c.): limiti e indennità agli altri condomini; lastrico solare di uso esclusivo, un terzo e due terzi delle spese.
Risarcimento del dannoI danni da cose in custodiaResponsabilità oggettiva del custode (Cass. SU 20943/2022): infiltrazioni, pavimenti di negozi, parti comuni, alberi; caso fortuito e colpa del danneggiato.
Risarcimento del dannoL'accertamento tecnico preventivo a fini conciliativi (art. 696-bis c.p.c.)Art. 696-bis c.p.c.: la consulenza prima della causa, senza urgenza, per danni e inadempimenti; accordo con titolo esecutivo, spese, prescrizione, malasanità.
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiLa mediazione civile obbligatoria (D.Lgs. 28/2010): materie, primo incontro in 20-40 giorni, avvocato obbligatorio, costi del DM 150/2023, accordo esecutivo.
Casa e proprietàCasa comprata con difetti: umidità, crepe, impiantiDifetti scoperti dopo l'acquisto: denuncia in 8 giorni e azione in un anno (art. 1495 c.c.), vizi occulti e taciuti, «visto e piaciuto».
Il processo civileIl giudice di pace: competenze, come si fa causa, senza avvocatoIl giudice di pace: cause fino a 10.000 euro, incidenti fino a 25.000, immissioni, multe; ricorso anche verbale, difesa personale ed equità fino a 1.100 euro, costi.