La ripartizione delle spese condominiali

La regola e le sue eccezioni

La proporzione al valore si esprime nella tabella millesimale di proprietà, approvata da tutti o allegata al regolamento contrattuale, che può essere rettificata anche a maggioranza (quella dell'art. 1136, secondo comma) quando è frutto di un errore o quando sopraelevazioni, ampliamenti, frazionamenti hanno alterato di oltre un quinto il valore anche di una sola unità, a spese di chi ha causato la variazione (art. 69 disp. att.); in mancanza di tabelle il giudice le forma con una consulenza. Le tabelle d'uso (scale, ascensore, riscaldamento) traducono i criteri speciali. Il condominio parziale nasce automaticamente quando una parte serve solo alcuni (la scala B, il cortile interno, il tetto di un'ala): quei condomini pagano e votano da soli. Nessun condomino può sottrarsi alle spese di conservazione rinunciando al diritto sulle parti comuni o cambiando destinazione alla propria unità (art. 1118): il negozio con ingresso su strada paga comunque il tetto, non paga le scale che non lo servono. Il distacco dal riscaldamento centralizzato è un diritto se non produce squilibri o aggravi per gli altri, da provare con una relazione tecnica, e lascia a carico del distaccato le sole spese straordinarie e di conservazione e messa a norma.

Proprietari, inquilini, nuovi acquirenti, morosi

1. Preventivo e consuntivo: l'assemblea approva il preventivo annuale con la ripartizione e il rendiconto (art. 1135); le rate si pagano secondo il piano deliberato, e l'amministratore riscuote con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato (art. 63 disp. att.), senza che il condomino possa opporre in quella sede contestazioni sul merito se non impugnando la delibera.
2. Spese straordinarie: deliberate con le maggioranze dell'art. 1136 e con la costituzione obbligatoria del fondo speciale pari all'importo dei lavori, anche per stati di avanzamento; l'amministratore non può ordinarle se non urgenti, riferendone alla prima assemblea.
3. Proprietario e inquilino (art. 9 L. 392/1978): al conduttore spettano gli oneri accessori (pulizia, ascensore, acqua, luce e riscaldamento comuni, spurghi, servizi, 90 per cento del portiere), da pagare entro due mesi dalla richiesta con diritto di vedere i giustificativi; le spese di conservazione e straordinarie restano al proprietario, che verso il condominio risponde di tutto. Il conduttore vota in assemblea solo sul riscaldamento e sui servizi comuni.
4. Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e del precedente (art. 63, c. 4, disp. att.); il venditore resta obbligato finché non trasmette all'amministratore copia dell'atto. Per le spese straordinarie la giurisprudenza guarda alla data della delibera: chi era proprietario quando i lavori sono stati deliberati li paga, salvo patto contrario nel contratto di vendita, che vincola solo le parti.
5. Morosi: i creditori del condominio devono prima escutere i condomini morosi, i cui nomi l'amministratore deve comunicare, e solo dopo possono agire contro chi è in regola (art. 63, c. 2); l'amministratore può sospendere il moroso da sei mesi dai servizi separabili (riscaldamento, acqua calda, ascensore con chiave) e deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
6. Usufruttuario e nudo proprietario: l'usufruttuario paga le spese ordinarie e l'amministrazione, il nudo proprietario le straordinarie, ma verso il condominio sono obbligati in solido (art. 67 disp. att.).

Come si contesta un riparto

La delibera che ripartisce una spesa con criteri diversi da quelli legali o dal regolamento contrattuale (tutto per millesimi anche l'ascensore, la terrazza esclusiva addossata a tutti, un'innovazione voluttuaria imposta) è nulla secondo la Cassazione, perché incide sui diritti individuali, e la nullità si fa valere in ogni tempo, anche in opposizione al decreto ingiuntivo; la delibera che applica i criteri giusti ma sbaglia i conti o le voci è annullabile e va impugnata entro trenta giorni dalla riunione (presenti dissenzienti o astenuti) o dalla comunicazione del verbale (assenti), dopo la mediazione obbligatoria, davanti al tribunale; nel frattempo la delibera resta esecutiva e le rate vanno pagate, salvo sospensione chiesta al giudice. I criteri si possono cambiare solo con una convenzione unanime (che vincola anche gli acquirenti se trascritta o inserita nel regolamento contrattuale richiamato negli atti), mentre le tabelle millesimali erronee o superate si rettificano con la maggioranza qualificata. L'accesso ai giustificativi (fatture, contratti, estratti conto) è un diritto di ogni condomino, e l'amministratore che ripartisce senza delibera o con tabelle non approvate risponde delle conseguenze.