Autorizzazione paesaggistica: procedura, tempi, compatibilità postuma

In breve

Quando serve: per ogni intervento che modifica lo stato dei luoghi o l'aspetto esteriore degli edifici in aree vincolate per provvedimento (art. 136) o per legge (art. 142: coste, laghi, fiumi, montagne, parchi, boschi…), prima del permesso di costruire o della SCIA (art. 146 D.Lgs. 42/2004); non serve per manutenzioni senza alterazioni e per le 31 voci dell'Allegato A al DPR 31/2017.
Procedura ordinaria: istanza al Comune delegato, istruttoria e proposta in 40 giorni, parere vincolante della Soprintendenza in 45, provvedimento in 20; se la Soprintendenza tace per 60 giorni il Comune decide.
Procedura semplificata (Allegato B): modello e relazione semplificata, 20 giorni per la proposta, 20 per il parere, 10 per il provvedimento.
Validità 5 anni (più uno per concludere), atto autonomo e presupposto del titolo edilizio, mai in sanatoria: dopo i lavori resta solo l'accertamento di compatibilità per abusi senza nuovi volumi (art. 167, c. 4-5), con sanzione pari al maggiore tra danno e profitto, esteso dal Salva-casa alle difformità parziali con volumi.
Sanzioni: rimessione in pristino sempre (art. 167), reato dell'art. 181 (contravvenzione, o delitto 1-4 anni nei casi gravi) estinto dalla compatibilità accertata; ricorso al TAR in 60 giorni contro diniego e parere.

La regola

Art. 146, commi 2 e 4, D.Lgs. 42/2004 — Autorizzazione

«I soggetti di cui al comma 1 hanno l'obbligo di presentare alle amministrazioni competenti il progetto degli interventi che intendano intraprendere, corredato della prescritta documentazione, ed astenersi dall'avviare i lavori fino a quando non ne abbiano ottenuta l'autorizzazione. […] L'autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l'intervento urbanistico-edilizio. Fuori dai casi di cui all'articolo 167, commi 4 e 5, l'autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi. L'autorizzazione è efficace per un periodo di cinque anni […]».

Il vincolo paesaggistico non impedisce di costruire: impone una valutazione preventiva di compatibilità tra l'intervento e i valori del paesaggio, affidata alla Regione (che quasi ovunque ha delegato i Comuni) con il parere della Soprintendenza, vincolante finché il piano paesaggistico non è adeguato (art. 146, c. 5). L'autorizzazione è un atto diverso dal titolo edilizio: si chiede prima, con la relazione paesaggistica del DPCM 12 dicembre 2005 (o semplificata per gli interventi minori), e senza di essa il permesso di costruire non può essere rilasciato né la SCIA produce effetti; il termine di cinque anni decorre dall'efficacia del titolo edilizio, e i lavori iniziati nel quinquennio si completano entro l'anno successivo. Il divieto di sanatoria è la regola più importante: l'autorizzazione postuma non esiste, e chi ha costruito senza può solo tentare l'accertamento di compatibilità nei casi limitati dell'art. 167, c. 4. Sono esenti (art. 149) gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, consolidamento e restauro «che non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici», le attività agro-silvo-pastorali senza opere permanenti, il taglio colturale e le opere forestali autorizzate; l'Allegato A al DPR 31/2017 elenca 31 categorie libere (opere interne, adeguamento di finiture con materiali analoghi, pannelli solari non visibili in alcuni casi, piccoli manufatti amovibili, cancelli e recinzioni in certi contesti, occupazioni temporanee), da leggere con attenzione perché ogni voce ha condizioni.

Le due procedure

Fase	Procedimento ordinario (art. 146)	Procedimento semplificato (DPR 31/2017, Allegato B)
Interventi	tutti quelli non esenti e non di lieve entità	42 categorie di lieve entità: ampliamenti fino al 10% e 100 mc, tettoie e pergolati, chiusure di logge, aperture, recinzioni, pannelli, insegne, impianti, demolizioni, interventi su aree degradate
Documenti	progetto e relazione paesaggistica completa (DPCM 12 dicembre 2005)	modello Allegato C e relazione paesaggistica semplificata Allegato D, redatta da tecnico abilitato
Istruttoria	verifica dell'esenzione e della documentazione; entro 40 giorni accertamenti di conformità al vincolo e al piano, trasmissione alla Soprintendenza con relazione tecnica e proposta, comunicazione all'interessato	verifica preliminare; integrazioni chieste una sola volta entro 10 giorni (10 per rispondere, pena improcedibilità); proposta motivata di accoglimento alla Soprintendenza entro 20 giorni; in caso di valutazione negativa, comunicazione dei motivi e delle modifiche entro 10 giorni
Parere della Soprintendenza	vincolante, entro 45 giorni dalla ricezione degli atti, con preavviso di rigetto ex art. 10-bis L. 241 se negativo; decorsi 60 giorni senza parere, il Comune provvede comunque	vincolante, entro 20 giorni dalla proposta; decorso il termine, il Comune provvede
Provvedimento	entro 20 giorni dal parere	entro 10 giorni dal parere
Durata indicativa	105 giorni	60 giorni
Efficacia	5 anni + 1 per completare i lavori iniziati	uguale
Altri assensi	conferenza di servizi se servono altri atti (beni culturali, vincolo idrogeologico)	conferenza di servizi con termini dimezzati per le amministrazioni di tutela

Il parere della Soprintendenza è il cuore del procedimento e l'oggetto tipico del contenzioso: deve essere motivato sulla compatibilità dell'intervento «nel suo complesso» e sulla conformità al piano paesaggistico, non su valutazioni urbanistiche o di merito estranee alla tutela; un parere negativo generico («l'intervento altera il contesto») è annullabile dal TAR, come lo è quello tardivo quando il Comune ha già il potere di decidere da solo. Il diniego di autorizzazione si impugna davanti al TAR entro 60 giorni insieme al parere, che è atto endoprocedimentale ma vincolante; il Comune che si discosta dal parere favorevole deve motivare, e quello che segue un parere illegittimo risponde con esso.

Dopo i lavori: compatibilità, sanzioni, reato

Accertamento di compatibilità (art. 167, c. 4-5): solo per lavori senza creazione di superfici utili o volumi né aumento di quelli legittimi, materiali difformi, manutenzione ordinaria o straordinaria; domanda all'ente gestore del vincolo, decisione entro 180 giorni con parere vincolante della Soprintendenza in 90; se positiva, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto (perizia di stima) ed estinzione del reato (art. 181, c. 1-ter); se negativa, rimessione in pristino.
Salva-casa (art. 36-bis, c. 4, DPR 380/2001): per le parziali difformità e le variazioni essenziali sanabili, il Comune chiede il parere di compatibilità «anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi», con 180 e 90 giorni e silenzio-assenso; resta la sanzione pecuniaria paesaggistica.
Rimessione in pristino (art. 167, c. 1-3): sempre dovuta per gli abusi non compatibili, con termine; in caso di inerzia l'amministrazione procede d'ufficio tramite il prefetto o il Ministero, con spese a carico del trasgressore.
Reato (art. 181): contravvenzione con le pene dell'art. 44, lett. c, DPR 380/2001; delitto da uno a quattro anni per le aree dichiarate di notevole interesse prima dei lavori o per grandi aumenti di volume in aree vincolate per legge; estinzione con la compatibilità accertata o con la rimessione in pristino prima della condanna (c. 1-quinquies); confisca possibile, sequestro preventivo frequente.
Effetti civili: l'immobile con abuso paesaggistico non sanato è difficilmente vendibile e finanziabile; la compatibilità accertata va conservata con il titolo edilizio per gli atti futuri.

Il titolo edilizio che segue l'autorizzazione è descritto nella pagina sul permesso di costruire; le sanatorie edilizie, comprese quelle del Salva-casa, nella pagina sull'accertamento di conformità; le conseguenze penali degli abusi nella pagina sul reato di abuso edilizio; i vincoli sui beni culturali, che seguono regole diverse (art. 21 ss.), nella pagina dedicata ai vincoli sui beni culturali.

Domande frequenti

Come faccio a sapere se la mia casa è in area vincolata?

Il vincolo nasce da un provvedimento (dichiarazione di notevole interesse pubblico, art. 136, oggi nei piani paesaggistici regionali) o direttamente dalla legge (art. 142: fascia di 300 metri dalla costa e dai laghi, 150 metri dai fiumi e torrenti iscritti, montagne sopra 1.600 metri sulle Alpi e 1.200 sugli Appennini, ghiacciai, parchi e riserve, boschi, usi civici, zone umide, vulcani, aree archeologiche). Si verifica con il certificato di destinazione urbanistica, sul piano paesaggistico regionale e sul SITAP del Ministero; le aree che al 6 settembre 1985 erano classificate come zone A e B negli strumenti urbanistici sono escluse dai vincoli ex lege (tranne boschi e zone umide) (art. 142, c. 2).

Quanto dura la procedura?

Nell'ordinaria il Comune (o l'ente delegato) ha 40 giorni per l'istruttoria e la proposta, la Soprintendenza 45 giorni per il parere vincolante, l'amministrazione 20 giorni per provvedere: circa 105 giorni, e se la Soprintendenza tace per 60 giorni il Comune decide da solo (art. 146, c. 7-9). Nella semplificata del DPR 31/2017 (Allegato B: piccoli ampliamenti, tettoie, pannelli, recinzioni, cambi di finiture) i termini sono 10 giorni per le integrazioni, 20 per la proposta, 20 per il parere, 10 per il provvedimento: circa 60 giorni; il silenzio della Soprintendenza oltre i 20 giorni consente al Comune di provvedere. L'autorizzazione vale cinque anni, più un anno per finire i lavori iniziati.

Ho fatto i lavori senza autorizzazione: posso chiederla adesso?

Non l'autorizzazione, che «non può essere rilasciata in sanatoria» (art. 146, c. 4), ma l'accertamento di compatibilità paesaggistica (art. 167, c. 4-5; art. 181, c. 1-ter) se i lavori non hanno creato superfici utili o volumi né aumentato quelli legittimi, hanno usato materiali diversi da quelli autorizzati o sono manutenzione: domanda all'ente gestore del vincolo, che decide in 180 giorni con parere vincolante della Soprintendenza in 90; se la compatibilità è accertata si paga una sanzione pari al maggiore tra danno e profitto, stimata con perizia, e il reato dell'art. 181 si estingue; se è negata, rimessione in pristino. Per le difformità parziali sanabili con il Salva-casa (art. 36-bis DPR 380/2001) il parere di compatibilità è ammesso anche con nuovi volumi, con silenzio-assenso se i pareri non arrivano.

Che cosa rischio penalmente?

Lavori senza autorizzazione o in difformità su beni paesaggistici: contravvenzione punita con le pene dell'art. 44, lett. c, DPR 380/2001 (arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro), che si prescrive in quattro anni (cinque con interruzioni) e si estingue con l'accertamento di compatibilità o con la rimessione in pristino spontanea prima della condanna; delitto con reclusione da uno a quattro anni se l'area era dichiarata di notevole interesse pubblico prima dei lavori o se in area vincolata per legge si è aumentata la volumetria oltre il 30% (o 750 metri cubi) o costruito oltre 1.000 metri cubi (art. 181, c. 1-bis). In ogni caso resta l'ordine di rimessione in pristino a spese del trasgressore.

Domande collegate

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Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoIl permesso di costruire (DPR 380/2001): interventi, sportello unico, 60+30 giorni, silenzio-assenso, contributo, decadenza a 1 e 3 anni, annullamento in 6 mesi.
TAR e Consiglio di StatoSCIA e silenzio-assenso: che cosa può ancora fare l'amministrazioneSCIA: attività subito, divieto entro 60 giorni (30 in edilizia), poi autotutela in 6 mesi; il terzo e Corte cost. 45/2019; silenzio-assenso con attestazione; art. 17-bis.
Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Sanare un abuso: art. 36 (doppia conformità, silenzio-rifiuto) e art. 36-bis del Salva-casa (parziali difformità, oblazione, silenzio-assenso in 45 giorni), tolleranze.
Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniSanzioni per l'abuso edilizio (DPR 380/2001): demolizione e acquisizione al Comune dopo 90 giorni, sanzione 2.000-20.000 euro, parziale difformità, tolleranze, sanatoria.
Edilizia, ambiente e animaliL'abuso edilizio come reato (art. 44 D.P.R. 380/2001)Le contravvenzioni edilizie: arresto fino a 2 anni e ammenda per lavori senza permesso, ammenda per le violazioni minori, lottizzazione e zone vincolate.
Espropri e beni pubbliciIl vincolo sui beni culturali: dichiarazione, prelazione, lavoriD.Lgs. 42/2004: dichiarazione e ricorso in 30 giorni, lavori con autorizzazione del soprintendente, denuncia di vendita, prelazione dello Stato in 60 giorni, sanzioni.
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Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985, L. 724/1994, D.L. 269/2003): opere condonabili, silenzio-assenso a 24 mesi solo con oblazione e documenti, vincoli, diniego.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloNullità solo senza dichiarazione del titolo (art. 46 DPR 380/2001, SU 8230/2019); difformità reali: tolleranze, sanatoria, prezzo, rimedi ex artt. 1489 e 1497 c.c.