I condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assenso

Non blocca la vendita, ma va gestito. La legge consente l'atto se vi si allega copia della domanda di condono con gli estremi di presentazione e l'indicazione del versamento delle prime due rate dell'oblazione (art. 40, c. 3, L. 47/1985), quindi il notaio può stipulare. Il punto è capire che cosa c'è dietro: se la pratica è completa (oblazione integrale, oneri, documenti, accatastamento) e l'opera era condonabile, sono passati da tempo i 24 mesi dell'art. 35 e il silenzio-assenso si è formato, per cui conviene chiedere al comune un'attestazione o almeno inserire nell'atto la dichiarazione del tecnico sullo stato legittimo che richiama la domanda; se invece mancano documenti o conguagli, il silenzio non si è formato e il comune può ancora negare, con demolizione o sanzione a carico di chi possiede l'immobile in quel momento, cioè lei. Un accesso agli atti al comune prima del preliminare, con la verifica dei versamenti e dell'eventuale vincolo sull'area (art. 33), è indispensabile; nel contratto vanno regolati i costi residui e il rischio di diniego.

Solo se ricorrono tutte le condizioni. Per i primi due condoni, decorsi 24 mesi dalla domanda senza risposta, la domanda si intende accolta se l'interessato ha pagato tutte le somme dovute a conguaglio e ha presentato la documentazione per l'accatastamento (art. 35 L. 47/1985, richiamato dall'art. 39 L. 724/1994); per il terzo, il pagamento degli oneri, la documentazione, la denuncia in catasto e ai fini ICI entro il 31 ottobre 2005 e il decorso di 24 mesi senza provvedimento negativo equivalgono a titolo in sanatoria (art. 32, c. 37, D.L. 269/2003). La giurisprudenza amministrativa è però costante nel negare il silenzio-assenso quando la domanda era incompleta, l'oblazione parziale o calcolata in modo infedele, l'opera non condonabile per i vincoli dell'art. 33 o per le esclusioni del 2003, o mancava il parere dell'autorità del vincolo: in questi casi il comune può negare anche dopo decenni. Chi vuole certezza presenta un'istanza di conclusione del procedimento (art. 2 L. 241/1990) e, in caso di ulteriore silenzio, il ricorso al TAR contro il silenzio-inadempimento, oppure chiede un'attestazione dell'avvenuta formazione del titolo.

No. Il condono è una legge eccezionale con termini chiusi: le opere dovevano essere ultimate entro il 1° ottobre 1983, il 31 dicembre 1993 o il 31 marzo 2003 e le domande andavano presentate nei termini di ciascuna legge, l'ultimo dei quali è scaduto il 10 dicembre 2004. Per gli abusi successivi esistono solo le sanatorie ordinarie: l'accertamento di conformità dell'art. 36 DPR 380/2001 per gli abusi maggiori, che richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia, e la sanatoria semplificata dell'art. 36-bis introdotta dal Salva-casa del 2024 per le parziali difformità, le variazioni essenziali e le opere senza SCIA, che richiede la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca; oltre alle tolleranze costruttive che non costituiscono violazione. Se la veranda non è conforme, restano la rimozione o, nei casi in cui la demolizione pregiudicherebbe la parte legittima, la sanzione pecuniaria sostitutiva. Le proposte di un nuovo condono ricorrono periodicamente ma nessuna è legge.

L'oblazione versata estingue comunque i reati contravvenzionali edilizi, anche se la sanatoria è negata (art. 39 L. 47/1985), e riduce le sanzioni pecuniarie in misura corrispondente se si rinuncia al rimborso; il procedimento penale, sospeso dalla domanda (art. 38), si chiude con l'estinzione. L'abuso però resta: il comune ordina la demolizione o, nei casi previsti, applica la sanzione pecuniaria, e il diniego va impugnato al TAR entro 60 giorni (o con ricorso straordinario entro 120) contestando per esempio che il vincolo è successivo all'opera, che non comporta inedificabilità assoluta o che il parere dell'autorità del vincolo era dovuto e non è stato chiesto (art. 32). Per le opere in aree vincolate condonabili, il parere favorevole dell'autorità è condizione del rilascio e, se non arriva entro 180 giorni, si impugna il silenzio-rifiuto. Dopo un diniego definitivo si può tentare la sanatoria ordinaria solo se l'opera è conforme.