Il permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniego

Di regola il permesso di costruire: l'ampliamento è una nuova costruzione (o una ristrutturazione con aumento della volumetria complessiva, art. 10, c. 1, lett. a e c), e comunque un intervento che modifica volume e sagoma. In alternativa, per le ristrutturazioni dell'art. 10, c. 1, lett. c, la legge consente la SCIA «alternativa al permesso» (art. 23, c. 01), con gli stessi presupposti sostanziali e lo stesso contributo, ma con inizio dei lavori dopo 30 giorni dalla segnalazione invece che al rilascio: una scelta del progettista che non cambia i requisiti di conformità al piano, le distanze, i vincoli. Le leggi regionali possono spostare interventi da un titolo all'altro. Per l'ampliamento fino al 20% di un edificio unifamiliare il contributo di costruzione non è dovuto (art. 17, c. 3, lett. b), e nelle zone vincolate serve prima l'autorizzazione paesaggistica.

Dipende dai vincoli. Il procedimento prevede 60 giorni per l'istruttoria (interrompibili una volta per integrazioni e sospesi da richieste di modifiche di modesta entità) e 30 giorni per il provvedimento, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto, raddoppiati per i progetti particolarmente complessi (art. 20, c. 3-7). Decorso inutilmente il termine senza un motivato diniego, sulla domanda si forma il silenzio-assenso (c. 8); il comune deve rilasciare entro 15 giorni, su richiesta, l'attestazione del decorso dei termini in assenza di richieste inevase e dinieghi. Se però l'immobile è soggetto a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio non si forma e occorre la conferenza di servizi, salvo che i relativi atti di assenso (autorizzazione paesaggistica, nulla osta) siano già stati acquisiti e siano validi per lo stesso progetto. Prima di aprire il cantiere conviene sempre chiedere l'attestazione e verificare che non siano pendenti integrazioni: il permesso tacito è titolo, ma può essere annullato d'ufficio entro sei mesi se illegittimo (art. 21-nonies L. 241/1990, termine ridotto dalla L. 182/2025).

Prima del diniego deve esserci stato il preavviso di rigetto con dieci giorni per le osservazioni (art. 10-bis L. 241/1990), e il provvedimento finale deve motivare sul loro mancato accoglimento; il diniego si impugna al TAR entro 60 giorni dalla notifica, nella giurisdizione esclusiva in materia edilizia, con i motivi tipici: lettura errata delle norme tecniche del piano, mancata considerazione delle osservazioni o di una variante adottata, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti o scaduti, disparità rispetto ad altri permessi rilasciati, applicazione di misure di salvaguardia oltre i tre o cinque anni (art. 12, c. 3). In alternativa si ripresenta un progetto modificato, perché il permesso è un atto vincolato alla conformità urbanistica: se il contrasto con il piano è reale, il TAR conferma il diniego e la strada è la variante urbanistica o il piano attuativo. Le spese di progettazione non sono risarcite se il diniego era legittimo.

Probabilmente nulla, se si attiva in tempo. I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e terminare entro tre anni dall'inizio, nei termini indicati nel permesso (art. 15); decorsi, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, salvo che prima della scadenza sia stata chiesta una proroga, che il comune concede con provvedimento motivato per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare, per la mole o le caratteristiche dell'opera o per difficoltà tecniche emerse in corso d'opera. Per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025 vale inoltre la proroga di legge di 48 mesi dei termini di inizio e di ultimazione (art. 10-septies D.L. 21/2022, da ultimo modificato dal D.L. 200/2025 convertito dalla L. 26/2026): basta una comunicazione al comune, purché i termini non siano già scaduti al momento della comunicazione e il titolo non contrasti con strumenti urbanistici sopravvenuti. Dopo la decadenza serve un nuovo permesso per la parte non ultimata, con il pagamento del contributo per quella parte, e le opere eseguite dopo la scadenza sono abusive (art. 44); la decadenza è dichiarata con atto del comune ma opera di diritto. Se nel frattempo il piano è cambiato, il permesso decade anche per contrasto con le nuove previsioni, a meno che i lavori siano iniziati e vengano completati nei tre anni.