Casa e proprietà
Compravendita, preliminare, vizi, usucapione, servitù, distanze, confini, comunione e divisione.
- Comprare casa: le tappe della compravendita e le trappoleGuida alla compravendita: proposta, preliminare, rogito e verifiche (ipoteche, catasto, titoli edilizi, condominio), obblighi del venditore, nullità per abusi.
- La proposta d'acquisto: è già vincolante?Proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.), accettazione, preliminare o preliminare di preliminare, deposito e caparra, provvigione dell'agenzia, come ritirarsi.
- Casa comprata con difetti: umidità, crepe, impiantiDifetti scoperti dopo l'acquisto: denuncia in 8 giorni e azione in un anno (art. 1495 c.c.), vizi occulti e taciuti, «visto e piaciuto».
- Abusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloNullità solo senza dichiarazione del titolo (art. 46 DPR 380/2001, SU 8230/2019); difformità reali: tolleranze, sanatoria, prezzo, rimedi ex artt. 1489 e 1497 c.c.
- L'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
- La servitù di passaggio: volontaria, coattiva, per usucapioneLa servitù di passaggio: contratto trascritto, sentenza per il fondo intercluso con indennità (art. 1051 c.c.), usucapione solo se apparente, esercizio, cancello.
- Le distanze tra costruzioni, dal confine e dalle veduteTre metri tra costruzioni, la prevenzione (SU 10318/2016), muri di confine e di cinta, luci e vedute, pozzi e fosse, riduzione in pristino e risarcimento.
- Luci e vedute: le finestre sul fondo del vicinoLuci e vedute (artt. 900-907 c.c.): requisiti delle luci, veduta diretta a 1,5 metri, laterale a 75 centimetri, balconi e terrazze, 3 metri, usucapione, rimedi.
- Le liti sui confini tra fondi viciniArtt. 950-951 c.c.: confine incerto, ogni mezzo di prova, mappe catastali come ultima risorsa, termini a spese comuni, recinzione spostata, usucapione della striscia.
- Comunione e divisione di un immobile in comproprietàComunione (artt. 1100-1116 c.c.): uso della cosa comune, spese per quote, maggioranze, impugnazione in 30 giorni, vendita della quota; divisione consensuale o giudiziale.
- Usufrutto, uso e abitazioneArtt. 978-1026 c.c.: chi paga le spese tra usufruttuario e nudo proprietario, affitto, cessione, durata ed estinzione, donazione con riserva di usufrutto.
- Le azioni possessorie: reintegrazione e manutenzioneSpoglio violento o clandestino: reintegrazione entro un anno anche per il conduttore; molestie: manutenzione con possesso ultrannuale; ricorso cautelare (703 c.p.c.).
- Rivendicazione e azione negatoria: la difesa della proprietàArt. 948 c.c.: rivendicare il bene da chi lo occupa senza titolo, la prova rigorosa della proprietà (SU 7305/2014), imprescrittibilità; art. 949: negare servitù altrui.
- Accessione: chi costruisce sul terreno altruiCiò che si costruisce sul suolo è del proprietario (art. 934 c.c.): casa sul terreno del coniuge o del genitore, indennità al costruttore, rimozione, sconfinamento.
- Il diritto di superficieArtt. 952-956 c.c.: costruire e mantenere un edificio sul suolo altrui, a tempo o per sempre, fotovoltaico e antenne, case PEEP e trasformazione in piena proprietà.
- L'ipoteca: come funziona e come si cancellaArtt. 2808 ss. c.c.: ipoteca volontaria, giudiziale e legale, durata di vent'anni, terzo acquirente, cancellazione automatica del mutuo, surroga.
- La trascrizione e la doppia venditaArt. 2644 c.c.: nella doppia vendita prevale chi trascrive per primo; trascrizione del preliminare (2645-bis), domande giudiziali, continuità, pignoramento, notaio.
- Vendita di cosa altrui ed evizione: la garanzia del venditoreBene venduto da chi non era proprietario, terzi che lo rivendicano, ipoteche e pesi non dichiarati: evizione, risoluzione e riduzione del prezzo (artt. 1478-1489 c.c.).
- Il rent to buy: abitare subito e comprare dopoGodimento immediato e diritto di comprare, canoni imputati al prezzo, trascrizione fino a dieci anni, morosità e sfratto, restituzione dei canoni.
- La prelazione agraria nella vendita dei terreniAffittuario coltivatore da due anni e confinante coltivatore diretto, notifica del preliminare, 30 giorni, prezzo in sei mesi, riscatto entro un anno.
- Vincolo di destinazione e fondo patrimoniale: proteggere la casa dai creditoriArt. 2645-ter: atto pubblico, interessi meritevoli, esecuzione solo per i debiti dello scopo; fondo patrimoniale e bisogni della famiglia (170); revocatoria.
- Alberi, siepi, rami e radici del vicinoArt. 892 c.c.: 3 metri per l'alto fusto, 1,5 per gli altri, 0,5 per le siepi; estirpazione, rami da far tagliare, radici da tagliare da sé, frutti caduti.
- Il muro di confine: comunione, spese e riparazioniArtt. 874-888 c.c.: rendere comune il muro del vicino, chi paga le riparazioni, innalzamento, appoggio di travi, muro di cinta a spese divise, rinuncia.
- Acque piovane, scarichi e stillicidio tra viciniGronde che scaricano sul vicino, acqua che scende dal fondo più alto, tubi al confine, infiltrazioni: artt. 889, 908 e 913 c.c., deflusso naturale, azioni e danni.
- La casa occupata: come riaverla e l'indennità di occupazioneLa casa occupata: restituzione per il comodato, sfratto, rivendica, reintegrazione, reato dell'art. 634-bis c.p. con sgombero immediato (2025).
- Multiproprietà e contratti di vacanza a lungo termineMultiproprietà, club vacanze e rivendite (artt. 69-81-bis cod. cons.): recesso in 14 giorni o fino a un anno, niente acconti, truffe della rivendita, rinuncia alla quota.
- Il Salva-casa e la vendita dell'immobile con piccole difformitàTolleranze fino al 6% (34-bis), stato legittimo (9-bis), sanatoria delle parziali difformità con doppia conformità semplificata (36-bis); nullità degli atti (46).