Il deposito cauzionale: restituzione, interessi, trattenute

Il deposito va restituito alla riconsegna dell'immobile, con gli interessi legali maturati anno per anno (art. 11 L. 392/1978): il locatore può trattenerlo, in tutto o in parte, solo per danni o crediti che indica e prova, e se lei non concorda deve chiederne l'attribuzione al giudice, non tenersi la somma in attesa. Due mesi senza una contestazione precisa sono già un inadempimento. Invii una diffida con la data della riconsegna (verbale o consegna delle chiavi), il conto degli interessi e un termine di dieci giorni; se non risponde, per importi fino a 5.000 euro può agire davanti al giudice di pace anche senza avvocato, oppure chiedere un decreto ingiuntivo, perché il credito risulta dal contratto e dal versamento. Se il proprietario oppone danni, tocca a lui provarli: senza un verbale di consegna iniziale con la descrizione dello stato, si presume che lei abbia ricevuto l'immobile in buono stato (art. 1590 c.c.) ma anche che l'usura normale non sia a suo carico; le foto della riconsegna sono la sua difesa.

No. L'art. 11 L. 392/1978 è una norma imperativa: il deposito «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno», e la Cassazione considera nulle le clausole che escludono gli interessi o li rinviano, perché altrimenti la cauzione diventerebbe un aumento occulto del canone; lo stesso vale per il limite delle tre mensilità. La nullità non travolge il contratto: la clausola si considera non scritta e gli interessi sono dovuti al tasso legale di ciascun anno (1,60% nel 2026), con la prescrizione quinquennale per quelli arretrati. In pratica su una cauzione di 2.400 euro si tratta di poche decine di euro l'anno, ma il locatore che li nega si espone a spese di giudizio sproporzionate. Diverso è il caso della fideiussione bancaria o assicurativa al posto del deposito: non è un deposito, non produce interessi e non ha il limite di tre mensilità.

No, salvo accordo scritto con il locatore. La cauzione garantisce le obbligazioni del conduttore ma non è un pagamento anticipato: il canone resta dovuto alle scadenze e il mancato pagamento è morosità, con il rischio dello sfratto e della segnalazione, anche se poi il proprietario trattiene la cauzione a compensazione. Nelle locazioni abitative il locatore può comunque compensare alla fine i canoni non pagati con il deposito; nelle locazioni commerciali è valida anche la clausola con cui il conduttore rinuncia a eccepire la compensazione, e quindi deve pagare tutto e poi chiedere la restituzione (Cass. 20975/2020). La soluzione corretta è concordare per iscritto che gli ultimi canoni siano compensati con il deposito previa verifica dello stato dell'immobile, in modo da tutelare entrambi.

Documentare. Alla consegna iniziale, un verbale con descrizione dello stato, foto datate, inventario degli arredi e lettura dei contatori, firmato da entrambi: senza descrizione si presume che l'immobile fosse in buono stato ma non può addebitare l'usura normale, i guasti da vetustà o le migliorie (art. 1590 c.c.). Alla riconsegna, un verbale in contraddittorio con le contestazioni specifiche, poi preventivi o fatture di ripristino; il conto dei canoni, degli oneri accessori e delle utenze non pagati, dell'eventuale indennità di occupazione per il ritardo nella riconsegna (art. 1591). Con questi elementi comunichi per iscritto l'importo trattenuto e restituisca il resto con gli interessi; se il conduttore contesta, la controversia va al giudice, e in caso di trattenuta senza prova sarà condannato alla restituzione con interessi e spese. Se l'immobile viene venduto, l'obbligo di restituzione passa all'acquirente insieme al contratto; se il locatore fallisce, il credito del conduttore per la cauzione è prededucibile quando il curatore subentra nel contratto (Cass. 4635/2025).