L'espropriazione per pubblica utilità: procedura e difese

Le fasi e i termini

Il Testo unico condiziona ogni esproprio a una sequenza rigida: senza vincolo urbanistico efficace non c'è pubblica utilità, senza pubblica utilità efficace non c'è decreto, e ciascuna fase ha una scadenza (cinque anni per il vincolo, cinque più quattro per la pubblica utilità) oltre la quale l'intero procedimento decade e va rifatto, con l'obbligo di motivare la reiterazione del vincolo e di indennizzarla. La partecipazione non è formale: l'avviso di avvio deve precedere il vincolo e il progetto definitivo, le osservazioni presentate nei trenta giorni vanno esaminate con motivazione, e la loro omissione è un vizio che il TAR riconosce. Sul versante dell'indennità, il codice offre al proprietario una scelta secca: accettare l'offerta provvisoria entro trenta giorni, ottenendo subito l'80 per cento, la stipula della cessione volontaria e, per le aree edificabili, il premio del 10 per cento; oppure rifiutare, lasciare che i tecnici o la commissione stimino, ricevere il deposito alla Cassa depositi e prestiti e contestare la stima davanti alla corte d'appello. Il decreto di esproprio arriva comunque, e l'occupazione d'urgenza consente di iniziare i lavori prima, con un'indennità di occupazione pari, per ogni anno, a un dodicesimo dell'indennità di esproprio.

Quanto spetta e come si contesta

1. Aree edificabili (art. 37): valore venale, cioè il prezzo di mercato, secondo le possibilità legali ed effettive di edificazione al momento del decreto, senza contare il vincolo espropriativo né l'opera (art. 32) e senza gli abusi; ridotta del 25 per cento solo per le riforme economico-sociali; aumentata del 10 per cento con la cessione volontaria o se l'offerta era inferiore agli otto decimi del definitivo; sulle somme per le aree comprese nelle zone omogenee A, B, C e D l'ente applica la ritenuta del 20 per cento a titolo d'imposta, con facoltà di tassazione ordinaria in dichiarazione (art. 35).
2. Costruzioni (art. 38): valore venale se legittime; per le parti abusive conta solo l'area di sedime; le attività commerciali e le aziende hanno voci di danno proprie da provare.
3. Terreni agricoli e non edificabili (art. 40): valore agricolo effettivo, con colture e manufatti, dopo che la Corte costituzionale (sent. 181/2011) ha eliminato i valori agricoli medi tabellari per l'indennità definitiva; indennità aggiuntiva al coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale e al fittavolo che coltiva (art. 42); i terreni con possibilità di edificazione si trattano come edificabili.
4. Esproprio parziale, servitù, occupazione: nell'esproprio parziale si indennizza anche il deprezzamento della parte residua (art. 33); le servitù e le diminuzioni permanenti di valore hanno un'indennità propria (art. 44); l'occupazione d'urgenza si paga con un dodicesimo dell'indennità per anno (art. 50); gli interessi legali decorrono dall'immissione in possesso.
5. Le due strade: gli atti (vincolo, pubblica utilità, decreto, occupazione, acquisizione sanante) si impugnano al TAR entro 60 giorni, in giurisdizione esclusiva anche per i comportamenti collegati (art. 133 c.p.a., art. 53); l'ammontare dell'indennità si contesta davanti alla corte d'appello del distretto con l'opposizione alla stima entro 30 giorni dalla notifica del decreto o della stima peritale se successiva (art. 54; art. 29 D.Lgs. 150/2011, rito semplificato con consulenza tecnica); scaduto il termine, la stima diventa definitiva.

Le patologie hanno regole proprie: l'opera realizzata su un bene mai espropriato, o con atti annullati, è un'occupazione senza titolo che non trasferisce la proprietà; l'amministrazione può acquisire il bene con il provvedimento motivato dell'art. 42-bis, pagando il valore venale, il 10 per cento per il danno non patrimoniale e il 5 per cento annuo per il periodo di occupazione, oppure deve restituirlo. Se l'opera non viene realizzata nei termini o il bene non viene utilizzato, il proprietario può chiedere la retrocessione (artt. 46-47). In pratica, chi riceve un avviso di esproprio deve fare tre cose in fretta: presentare osservazioni motivate nei trenta giorni, con una perizia sul valore reale, verificare le date di vincolo e pubblica utilità, e decidere sull'offerta entro i trenta giorni, ricordando che l'accettazione è irrevocabile e che il rifiuto apre la strada dell'opposizione alla stima, dove i valori di mercato provati con compravendite comparabili di solito vincono.